摘要：近半年来，上海部分中心城区老旧小区因动迁预期出现价格异动。例如，静安区柳营路309弄挂牌均价从2025年6月的5.9万元/平方米涨至12月的10.1万元/平方米，一套住宅年內成交价翻倍；徐汇区日晖二村等小区价格也明显上涨。这一“博拆迁”现象由城中村改造政策及市场传闻驱动，但业内提醒其中存在预期落空、改造模式变化等风险。
线索：此轮行情核心驱动力是明确的政策信号与区域更新动作的结合。2025年住房政策将2000年前老旧小区及全国地级市以上城中村纳入改造范围，上海等地更新计划提速，为部分老旧小区带来了资产重估的想象空间。真正的机会或存在于那些已进入“两清”等实质性前期流程的片区。然而，风险同样显著：首先，拆迁传闻可能反复多年却无下文，导致价格波动；其次，城市更新模式趋于多元（如原拆原建、非成套改造、房票安置），未必是投资者预期的货币拆迁补偿，若为预期支付过高溢价，可能面临投资损失。这本质上是一场关于政策执行节奏与具体方案的“信息博弈”，对投资者的信息甄别能力和风险承受力要求较高。
正文：近半年来，上海部分中心城区的老旧小区出现了价格和成交量的明显异动，动迁预期被认为是关键因素。
具体案例显示，静安区柳营路309弄小区在2025年6月的挂牌均价为5.9万元/平方米，到同年12月已升至10.1万元/平方米。该小区在2021至2022年市场高点时成交价曾接近8万元/平方米，后回落至2024年的4万元/平方米左右。2025年3月仍有房源以4.4万元/平方米成交，但下半年价格快速反弹，年末平均成交价超过8.1万元/平方米。12月一套2室住宅以8.8万元/平方米成交，为年初价格的两倍。相邻的柳营路319弄小区走势相似，挂牌均价从6月的6.5万元/平方米上涨至12月的9.02万元/平方米，当月成交均价达9.64万元/平方米。
价格异动的背景是，2025年下半年市场流传这两个小区可能进入城中村改造预征询，同年12月，小区正式启动了核清户籍与产权的“两清”工作。片区中介表示，价格上涨明显，有投资客意在“博动迁”。
类似情况也出现在徐汇区。随着东安一村、二村等小区动迁推进，核心地段部分老旧小区重新受到关注。数据显示，徐汇区日晖二村近半年成交价上涨24.9%，至7.35万元/平方米；枫林新村近半年成交价上涨7.7%，至9.89万元/平方米。当地中介称，邻近小区明确动迁的传闻推高了这些小区的成交活跃度，成交量上涨约20%，但价格上涨后买家有所减少。
这一现象与宏观政策相关。2025年，住房和城乡建设部明确提出将2000年以前建成的城市老旧小区纳入更新改造范围，并将城中村改造范围扩大至全国地级及以上城市。上海在2025年全面提速包括“两旧一村”在内的城市更新。杭州、苏州等城市也披露了相关改造成果与计划。
然而，分析指出“博拆迁”存在风险。现实中存在拆迁传闻反复出现却始终未落地的案例。更重要的是，当前城市更新模式日益多元，可能包括原拆原建、不成套改造或以房票形式安置，而非传统的货币安置。如果投资者为动迁预期支付过高溢价，而最终改造方式不符预期，投资回报将面临不确定性。市场观点认为，许多老旧小区当前交易价格已包含动迁预期，一旦预期落空或改造方式不符测算，投资成本可能难以收回。
发布时间：2026-01-20 17:54:55
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