摘要：2025年12月31日，自然资源部与住房城乡建设部联合发布《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，推出六大方面举措以破解政策堵点。核心内容包括：增强详细规划适应性，允许评估优化并制定混合用地正面清单及微更新项目豁免清单；将存量土地发展支持产业的过渡期政策由固定5年调整为原则上不超过5年的灵活期限，并新增租赁出让方式；允许制定存量土地和建筑的临时利用规则；鼓励自然资源资产组合供应、整体运营；创新不动产登记服务，如预告登记、简化手续；以及依法依规分类处置历史遗留建设用地问题。
线索：该政策系统性放宽了城市更新项目的规划、用地和产权限制，旨在提升存量土地利用效率，为市场注入灵活性。投资机会可能聚焦于：1）具备城市更新项目经验及资源整合能力的开发商和运营商；2）专注于社区微更新、老旧小区改造（如加装电梯、充电设施）的相关服务与建材企业；3）参与历史遗留问题地块盘活的专业机构。潜在风险包括：政策在地方执行中的尺度差异可能带来不确定性；过渡期政策的灵活运用对项目长期运营能力提出更高要求；历史遗留问题的处置需平衡合规性与效率，可能存在隐性成本。
正文：
自然资源部与住房城乡建设部于2025年12月31日联合印发《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，旨在落实国家关于推动城市高质量发展和持续推进城市更新行动的要求，针对实践中遇到的堵点问题，进一步强化规划与土地政策的融合支持。该通知包含以下六个方面具体措施：
一、增强详细规划适应性。各地可依据国土空间总体规划和城市更新专项规划，结合“十五五”行动需求，对拟更新区域的详细规划进行评估和优化，优化后的规划需纳入国土空间规划“一张图”实施监督。可结合新产业、新业态需求，制定土地混合开发和空间复合利用的正面清单及管控要求，项目符合清单即视为符合规划。此外，对于改善社区公共服务设施（如停车充电设施）和提升公共空间功能（如加装电梯、无障碍设施、绿化、步道）的微更新项目，在满足安全、公共利益、不改变主体结构等前提条件下，可制定规划许可豁免清单。北京、上海、厦门等地已制定混合用地指导文件，重庆、南京等地制定了豁免清单。
二、优化过渡期支持政策。利用存量土地、房产资源发展国家支持产业或行业的，可享受过渡期政策，期间不改变用地主体和规划条件。过渡期从原固定5年调整为原则上不超过5年，更具灵活性。过渡期满后，符合产业发展和监管要求的，可按新用途办理用地手续；不符合的则需退出政策，维持原用途。办理土地有偿使用手续时，新增了租赁或协议出让方式。苏州等地已制定相关落地细则。
三、推进存量土地和空间的临时利用。在保障安全、不影响远期规划的前提下，各地可制定空闲建设用地（不含临时用地）的临时利用规则，明确期限和到期恢复措施，并纳入“一张图”监管。同时，可制定存量建（构）筑物在不增加容积率和高度情况下的临时利用管控规则，对用途实行正面清单管理，纳入清单的可免于办理规划许可。杭州等地已出台相关管理细则。
四、鼓励资源资产组合供应整体运营。各地应积极开展更新区域内自然、景观、文化遗产等特色资源调查与活化利用，结合规划优化功能结构，建立健全多门类资源资产在特定空间范围内组合供应、整体运营和合理分配的机制，以提升资源利用综合效能和空间价值。湖南、湖北等地已开展相关探索。
五、创新不动产登记服务。为保障更新过程中权利的连续性，可依据协议预编不动产单元并为原权利主体办理预告登记。对老旧住房自主更新项目，可采用直接按户办理首次登记等方式提供服务。对土地带建筑一并收储供应的，可探索依据合同或划拨决定书载明的信息简化登记申请材料。盐城等地已出台一揽子创新举措。
六、妥善处置历史遗留问题。对于历史形成的无合法用地手续的建设用地，将根据全国国土调查结果，区分不同时期依法依规分类制定认定标准和处置政策，确保底数清晰、处理妥善，并纳入“一张图”监督，实现封闭运行和风险可控。
两部委将加强工作指导、政策协调和经验总结推广，要求各级相关部门加强协作，细化措施，破解难题。
发布时间：2026-01-20T14:56:24+08:00
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