摘要：综合多家机构对2026年香港及北京房地产市场的展望，主要观点包括：香港甲级写字楼租金预计将再下跌约3%，但跌势放缓，而一线街铺租金则预计录得3%至5%的升幅。北京办公楼市场空置率连续季度下降，但租金全年累计下跌10.7%，预计2026年将迎来供应小高峰；零售物业市场依赖城市更新，租金持续下行；仓储物流市场空置率因供应激增创历史新高，但制造业需求成为稳定器；商务园区市场新增供应以生命科学园区为主，租金承压；物业投资市场则出现企业买家“抄底”核心资产的现象。
线索：
* 写字楼市场（风险与机遇并存）：北京和香港市场均面临新增供应压力，租金预计继续下行。风险在于空置率高企和竞争加剧，尤其是非核心区域及老旧项目。机会可能出现在：1）北京核心区位、超高品质的新项目为租户升级提供选择；2）香港核心商业区优质资产租金有望率先企稳；3）企业可利用当前租金低谷进行搬迁或升级，优化办公成本与品质。
* 零售物业市场（分化中寻找确定性）：香港街铺租金受益于旅游业和消费信心，增长预期明确。北京市场则依赖运营与内容创新，机会在于具备强大IP属性、卓越运营能力和差异化定位的项目（尤其是城市更新项目），能获得政策与市场青睐。风险在于定位模糊、内容老化的项目面临出清压力，且次级商圈租金仍面临下行压力。
* 仓储物流市场（关注结构性机会）：北京市场供应洪峰导致空置率与租金压力巨大，但制造业需求成为“定海神针”。投资线索可关注：1）位于制造业聚集区的项目能获得租金溢价；2）楼龄新、硬件标准高的项目去化更快；3）北京近郊项目有稳定刚需，而平谷、廊坊北三县等区域将承接增量需求。
* 商务园区市场（产业运营能力是关键）：新增供应集中且同质化（生命科学园区），竞争加剧。机会在于具备强产业运营能力、明确专项功能及政策导入优势的园区。业主需从“空间提供商”转向“产业服务商”，通过深度嵌入产业链来吸引高精尖企业。
* 物业投资市场（战略配置窗口开启）：核心资产价格调整创造了“抄底”机会，企业买家（尤其是自用型）已成为市场重要支撑。机会领域包括：1）北京核心区及次核心区商办资产；2）具备稳定现金流的资产（如长租公寓、社区型零售）；3）被纳入公募REITs试点范围的优质办公及酒店资产。
正文：
香港市场展望
根据一份2026年香港物业市场展望报告，预计香港商用物业市场将呈现更清晰的温和复苏迹象。在写字楼板块，2025年下半年市场情绪显著回暖，第三及第四季录得正净吸纳量，全年净吸纳量达173万平方英尺，为2018年以来最高。中环/金钟及九龙西表现突出。然而，受超过300万平方英尺新增供应影响，整体空置率由16.8%上升至17.5%。甲级写字楼租金全年下跌5.8%，但下半年跌势明显收窄，其中中环/金钟跌幅逐步放缓。
展望2026年，预计金融服务业及教育行业将成为写字楼需求的主要推动力。但由于全港空置率仍高达17.5%，在庞大存量与激烈竞争下，整体租金预计将再下调约3%。其中，核心商业区的优质物业有望率先企稳，而非核心区域如港岛东及九龙东将持续面临压力。报告指出，写字楼租金下行周期已接近尾声，但市场仍需时间消化新增供应——2026年将新增逾124万平方英尺，2027年再增158万平方英尺。
在零售商铺市场，2025年市场恢复稳定，主要受惠于旅游业回暖及品牌扩张。核心街铺租金按年上升2.9%，四大核心区（铜锣湾、中环、尖沙咀及旺角）的空置率按季下跌1.9个百分点。展望2026年，零售市场将持续受惠于大型活动及便利的跨境旅游政策。租赁需求预计将由财富管理及金融服务业品牌进驻核心街道，以及非本地零售商进入市场所带动。在消费信心回升的背景下，预计一线街铺租金将录得3%至5%的升幅。市场将迎来约195万平方英尺的新供应，包括西九龙站及启德的多个大型综合发展项目。
工业物业方面，2025年仓库租金按年下跌8.6%。展望2026年，租赁需求将主要受电商业持续增长带动。然而，未来3至5年葵涌及青衣将有大量新供应落成，预计竞争将加剧，租金可能再下跌约5%。
北京市场2025年回顾与2026年展望
根据一份2025年北京房地产市场回顾报告，各板块表现如下：
* 优质办公楼市场：2025年新增供应总量仅18万平方米，为2015年以来新低。全年净吸纳量累计达43.8万平方米，推动空置率同比下降1.9个百分点至19.1%，并实现连续四个季度下降。甲级市场去化优势显著，贡献了全年净吸纳量的70%。科技中心子市场（中关村、望京、奥体）成为去化核心引擎，中关村空置率率先降至全市最低。然而，在新增需求恢复偏慢、企业降本诉求持续的背景下，业主间价格竞争加剧。年末全市平均租金面价降至每月每平方米228.5元，全年累计跌幅达10.7%。金融街跌幅居前，而中关村子市场率先实现年度租金降幅收窄。
展望2026年，北京办公楼市场预计将迎来近53万平方米的优质项目供应，大部分位于核心区位且品质较高。净吸纳量有望维持“量稳”格局。大量新项目涌入将为寻求升级的租户提供更多选择，同时也加剧市场竞争，从单一价格竞争转向物业综合价值竞争。
* 优质零售物业市场：2025年新增供应总量53.4万平方米全部来自城市更新项目。在业主策略调整及消费提振政策推动下，全市购物中心空置率在连续四个季度上升后，于第四季度首次回落至去年同期水平。年末全市购物中心首层平均租金降至每天每平方米30.0元，全年累计跌幅达2.4%。市场区域分化显著，中关村等次级商圈租金承压突出，而核心商圈则维持了相对稳定的出租率与租金水平。
展望2026年，预计将有超过50万平方米新增供应入市，定位多元。短期内消费全面回暖仍需时间，预计租金尤其是次级商圈仍面临下行压力。具备强大IP属性、卓越运营能力与内容创新精神的项目将获得更多支持，而定位模糊、内容老化的项目则将面临压力。
* 仓储物流市场：2025年北京市场新增供应录得140万平方米，导致全市空置率年末跃升至40.7%，创历史新高。需求逻辑从由第三方物流主导转向由制造业驱动，以汽车零部件、医药及电子通讯为主的制造业新租占比达40%。全年整体市场净吸纳量为18.2万平方米。年末北京全市平均租金降至每月每平方米37.1元，全年降幅达14.8%。环京的廊坊和天津市场租金降幅则在年末开始收窄。
展望2026年，预计北京部分租金水位尚处高位的区域和项目租金仍有下行空间，而廊坊、天津将有更多区域的租金趋向稳定。位于制造业聚集区以及楼龄新的项目将更具竞争优势。
* 商务园区市场：2025年累计新增供应59.8万平方米，主要集中在北清路和亦庄经开区，其中6个为生命科学专项园区。全年净吸纳量录得46.5万平方米。TMT行业新租需求占比约40%，医药健康类占比约31%。全市平均租金降至每月每平方米131.1元，全年降幅达10.9%。
展望2026年，市场将迎来近64万平方米新增供应，其中八成以上集中在北清路区域，且多为生命科学园区，预计区域市场竞争将加剧。产品竞争将更多取决于细分赛道定位、空间功能匹配度及产业运营能力。
* 物业投资市场：2025年北京大宗交易市场累计达成40笔交易，总额232.7亿元。企业（非房地产主营业务）购置资产是市场的重要支撑，交易宗数占比达71%，目的包括自用与投资。办公类资产全年交易额占比达64%，核心及次核心区域商办资产仍是主要配置方向。一个标志性案例是CBD核心区一优质商办项目被民营药企以约3.2万元每平方米的单价购入。
展望未来，随着核心资产价格调整，其配置价值凸显。办公、物流及零售等传统核心资产仍是重要配置方向，同时长租公寓、社区型零售等具备稳定现金流特征的资产也受到越来越多关注。
发布时间：2026-01-14 10:22
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