摘要：财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布公告，将居民换购住房个人所得税退税优惠政策延续至2027年12月31日。根据政策，在2026年1月1日至2027年12月31日期间，出售自有住房并在1年内于同一城市重新购买住房的纳税人，可申请退还出售现住房时已缴纳的个人所得税。退税金额与新购住房金额挂钩：新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全额退税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按比例退税。该政策旨在降低居民换房成本，支持改善性住房需求。此外，需注意“满五唯一”住房转让免征个税等情形下，纳税人本就无需缴税，故无法享受此退税优惠。
线索：该政策的延续为特定换房群体提供了明确的税务减免支持，主要惠及持有房产未满五年或拥有多套住房、在出售房产时产生了个人所得税的改善型需求者。这直接降低了其“卖一买一”过程中的税费成本，有助于提升这部分人群的换房意愿和二手房市场的流动性。然而，投资机会的覆盖面存在一定限制：首先，在房价平稳或下跌的市场中，许多房产出售可能并无盈利甚至亏损，本就无需缴纳个税，政策无法产生激励；其次，政策严格要求买卖行为发生在同一城市内，旨在支持本地改善需求而非跨区域资产配置。主要风险在于，该政策作为一项成本端微调工具，其刺激效果高度依赖于整体楼市预期和居民收入信心。若市场下行趋势延续，仅靠税费减免可能难以根本性扭转观望情绪，对整体市场的提振作用或较为有限。
正文：
财政部、税务总局、住房城乡建设部于2026年1月发布公告，延续实施支持居民换购住房的个人所得税优惠政策。
根据公告，自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。具体的退税规则是：新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
公告明确了相关金额的认定标准：现住房转让金额为该房屋转让的市场成交价格；新购住房为新房的，购房金额为纳税人在住房城乡建设部门网签备案的购房合同中注明的成交价格；新购住房为二手房的，购房金额为房屋的成交价格。
要享受此项退税优惠，纳税人须同时满足以下条件：第一，纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围。第二，出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。
符合条件纳税人申请退税时，应向主管税务机关提供合法、有效的售房、购房合同以及主管税务机关要求提供的其他材料，经审核后办理。各级住房城乡建设部门需与税务部门建立信息共享机制，配合退税审核工作。
此次延续是该项政策的第二次延续。居民换购住房退还个税优惠政策最初于2022年9月底出台，执行期限至2023年12月31日；第一次延续后，政策有效期延长至2025年12月31日；本次公告将其进一步延长至2027年12月31日。
需要注意的是，并非所有卖房行为都会产生个人所得税，因此也并非所有换房者都能享受此退税优惠。根据现行税收政策，对个人转让自用5年以上且是家庭唯一生活用房的所得，免征个人所得税。此外，如果纳税人出售住房的转让收入，在减除财产原值、合理费用后为亏损（应纳税所得额为负），也无需缴纳个人所得税。在需要缴税的情况下，如果纳税人能提供完整准确的房屋原值凭证，则按差额的20%税率计算；若不能提供，税务机关可按转让收入的1%核定征收。
分析认为，此项政策的延续有助于稳定市场预期，通过降低换房家庭的税费成本，促进改善性住房需求的释放。政策延续也显示了降低房屋交易成本是当前支持房地产市场平稳发展的一个政策方向。
发布时间：2026-01-14 17:01:43
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