摘要：根据统计，2025年上海新开业面积不小于2万平方米的商业项目达20个。进入2026年，上海计划新开至少40个同类商业项目，新增商业面积超过290.36万平方米。浦东新区以11个拟开业项目数量领先。市场呈现大体量项目竞争加剧与存量商业改造加速两大趋势，并涌现出如张园东区、前滩太古里二期等十个备受关注的重点项目。
线索：上海商业地产市场已进入高度成熟和竞争激烈的阶段。2026年拟开业项目数量庞大，但受市场环境、工程进度等因素影响，实际开业数可能低于计划。投资机会在于：1）大体量、强体验的综合体项目有望提升区域商业能级，吸引消费；2）位于非核心区、填补市场空白的项目存在增长潜力；3）融合历史文脉、艺术美学或特色主题的存量改造项目，能形成差异化竞争力。主要风险包括：1）市场同质化竞争加剧，尤其是区域性饱和板块；2）大体量项目对招商能力和运营水平要求极高；3）宏观经济与消费环境变化可能影响项目开业节奏与后期运营表现。项目的成功关键在于精准的特色定位与持续的创新运营能力。
正文：
统计数据显示，2025年上海商业市场新开业体量不小于2万平方米的商业项目数量为20个，其中包括特色型商业与综合性商业体。
据预测，2026年上海预计至少有40个商业建筑面积不小于2万平方米的商业项目计划入市，新增商业面积将超过290.36万平方米。从近五年情况看，若全部如期开业，2026年将成为又一个“开业大年”。然而，受市场环境、企业经营及招商进度等因素影响，部分项目可能存在延期开业的可能。参考往年情况，预计2026年实际开业数量可能在30个以上。
从区域分布看，浦东新区以11个拟开业项目数量领先。徐汇区和闵行区分别以6个和5个紧随其后。市中心各区均有项目待开，但整体数量少于非市中心区域，这符合城市商业发展由中心向外围拓展的轨迹。
2026年上海新供应市场中，大体量商业项目优势明显。例如，商业面积达36万平方米的新嘉中心、近28万平方米的徐家汇中心ITC Maison（分阶段开业）、17万平方米的前滩太古里二期等。这些项目凭借体量优势，旨在提升区域消费体验与商业地位。同时，也将有一批体量在2万平方米以下的商业项目或配套商业入市。
存量商业改造是另一大趋势。2026年，上海将有一批由旧物业改造升级的商业项目亮相，例如淮海路龙凤商厦、幸汇城隍、新六百YOUNG、嘉寰广场等。此外，部分现有商场也将进行内部改造并计划重新开业。
在众多拟开业项目中，有十个项目值得重点关注：
1. 张园东区：为张园二期项目，由知名团队设计，将包含办公、商场、酒店、文化演艺等业态，整个张园街区商业体量预计达10万平方米。
2. 龙凤·PRSCO：由淮海路龙凤商厦改造而来，为地铁上盖项目，以“立体弄堂”为概念，计划引入概念店、首店等多元业态。
3. 上海A.F.A购物中心：位于长宁区，项目包含艺文空间、购物中心、办公楼等部分。购物中心定位“艺术生活”，计划引入山系生活、极限户外等特色零售及餐饮业态。
4. 前滩太古里二期：体量约17万平方米，开业后项目总体量将接近27万平方米。延续健康生活理念，计划引入超50%的上海及全国首店，并设有大型艺术装置与景观连桥。
5. 浦东金桥万象天地：商业面积约10万平方米，采用购物中心与商业街区结合的模式，计划引入创新首店与品牌旗舰店。
6. 日月光中心二期：位于黄浦区打浦桥商圈，商业体量4.7万平方米，计划引入200余家品牌，致力于打造休闲生活目的地。
7. 徐家汇中心ITC Maison：商业面积达23.2万平方米，定位世界旗舰购物中心，计划引入高端品牌与潮流首店，将分阶段开业。
8. 森兰印象城：总体量约18万平方米，以“森系”生态为设计灵感，采用“购物中心+体育中心+社区中心”的融合形态。
9. 泗泾招商花园城：商业建筑面积约20万平方米，为松江首座TOD商业综合体，与地铁站通过空中连廊连接，已确定多家主力店。
10. PRISMA新嘉中心：项目总体量43万平方米，其中购物中心体量达36万平方米，计划引入近500个品牌，目前已有多家品牌确认入驻。
综合当前市场环境，同质化项目在存量市场中将持续面临压力。对于新开商业项目而言，独特的定位与创新的运营模式将是关键。
发布时间：2026-01-13 10:22:32
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