摘要：2025年中国土地市场呈现“缩量提质”的整体趋势，全国300城住宅用地成交面积和金额同比分别下降13.5%和10.6%，但核心城市优质地块竞争激烈，地价纪录屡被刷新。房企投资高度集中于央国企，拿地金额前十企业占比过半。与此同时，北京写字楼市场租金持续调整但速度趋缓，空置率微降，而香港住宅租金则持续攀升至历史新高。多家品牌房企预计2025年业绩将继续亏损，行业整体仍处调整期。
线索：投资机会与风险并存。机会方面，核心城市（如上海、北京、杭州、深圳、成都）的稀缺优质住宅地块因其去化预期相对较好，仍是实力房企争夺的焦点，土地市场的分化意味着这些区域可能保有更强的价值韧性。商业地产领域，公募REITs扩围至商业办公资产，为持有核心区位优质项目的投资者提供了新的退出渠道和流动性溢价可能。风险则显而易见：土地市场整体规模收缩，房企投资极度谨慎且集中于少数巨头，多数三四线城市土地市场承压。写字楼市场面临新增供应集中入市的压力，租金可能进一步承压。此外，部分房企持续亏损，流动性风险仍未完全出清，行业整体复苏基础尚不稳固。
正文：
土地市场：整体缩量下的核心城市“点状高热”
数据显示，2025年，全国300城住宅用地成交规划建筑面积为6.2亿平方米，同比下降13.5%；出让金总额为2.3万亿元，同比下降10.6%。“缩量提质”成为市场主要特征，地方政府供地策略在总量收缩的同时加速结构优化。
市场分化极为显著。尽管整体规模下降，但北京、上海、杭州、深圳、成都等核心城市土拍热度相对较高，高单价、高总价、高溢价地块频出。例如，北京、上海、深圳均有宅地成交楼面价刷新当地历史纪录。有报告统计，2025年深圳、杭州溢价成交的住宅地块占比均超过70%，上海接近60%。
为响应建设“好房子”的导向，各地加大了低容积率优质地块的供应力度。2025年，300城推出的住宅用地中，容积率在2.0以下的占比达到42.3%，较2024年提升7.7个百分点，为近十年最高水平。
房企投资策略高度聚焦且集中度提升。拿地金额排名前100的企业中，有84家为央国企及地方国资；其中，前十名企业中有8家为央国企。头部房企的拿地金额占比明显上升，前十家企业拿地金额占百强企业总金额的比例高达50.5%，资源向头部聚集的趋势加剧。尽管央国企仍是绝对主力，但部分民营房企的拿地积极性在2025年有所增加。
北京写字楼市场：租金调整趋缓，续租成主流
2025年，北京甲级写字楼市场进入深度调整阶段。需求端，企业成本控制意识强，搬迁行为谨慎，续租交易逐渐占据市场主导地位。业主方策略转向优先保障出租率，通过租金调整、租约重组等方式留住租户。
截至2025年第四季度末，北京甲级写字楼整体空置率环比微降0.3个百分点，至15.2%。当季无新增供应，全市净吸纳量为21,790平方米。区域分化明显，CBD和望京等子市场因业主租金让利，去化表现相对突出。
租金方面持续下调，但速度显现放缓迹象。2025年第四季度，北京甲级写字楼平均月租金为每平方米210元，环比下跌5.6%，同比下滑16.3%。有预测指出，2026年全年平均租金降幅将收窄至6.6%。不过，随着2026年预计约70万平方米的新增供应集中交付，市场租金仍面临下行压力。在非续租交易中，医美、体检等健康服务领域以及人工智能应用企业成为新兴的增量需求来源。
在投资市场，2025年北京商业地产大宗交易总额约为180亿元，较2024年下降58%。商业零售资产展现出较强的抗周期属性，受到资本关注。政策层面，公募REITs试点范围已扩大至超大特大城市的优质商务楼宇及酒店项目，为商业地产提供了重要的资产盘活和退出通道。
房企业绩：多家企业预计2025年继续亏损
截至2026年1月9日，已有多家上市房企发布业绩预告，预计2025年净利润仍为亏损。例如，绿地控股预计2025年归属于母公司所有者的净利润为-190亿元至-160亿元。其将亏损归因于存货减值准备、结转规模及毛利率下降，以及财务费用增加等因素。华夏幸福、万通发展等公司也预告将继续亏损。
数据显示，近几年来上市房企亏损面较大。全国房地产市场数据亦显示，2025年1月至11月，房地产开发投资、商品房销售面积及销售额同比均呈下降态势。
部分亏损企业在公告中也提及了一些积极因素，如稳住了经营基本盘、保持了流动性相对稳定、存量资产盘活取得进展、有息负债规模有序降低等。有分析认为，随着市场预期逐步改善，在经历供求调整后，市场中长期有望逐步筑底企稳。
香港住宅租金：持续攀升至历史新高
香港住宅租赁市场表现强劲。数据显示，香港住宅租金指数已连续12个月上升，累计涨幅超过4.5%。2025年第四季度，该指数连续两个月创下自1993年有记录以来的历史新高。
支撑租金上涨的主要因素包括各项人才引进计划及海外留学生增加带来的庞大租务需求。有物业顾问认为，买家置业心态相比以往有所减弱，加上持续的人才流入，将继续支撑租务市场需求，预计2026年租金仍有约5%的上升空间，且升势将遍及中小型及豪宅单位。不过，也有市场观点认为，当前租金已处于较高水平，进一步上升空间有限。
发布时间：2026-01-08 18:30:00
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