摘要：综合多家机构预测，2026年香港房地产市场呈现分化态势。住宅市场被看好，摩根士丹利预计楼价将上涨10%。写字楼市场整体承压，世邦魏理仕预计整体租金下跌约3%，空置率或从17.3%微降至16.8%，但核心区中环与尖沙咀租金有望见底回升；摩根士丹利亦认为整体写字楼租金下跌3%，但中环租金可望上升3%。零售市场方面，核心区街铺空置率已降至5.8%，为六年最低，租金预计有5%至7%的升幅；但摩根士丹利担忧消费分流，预计整体零售租金仍将下跌3%。
线索：
* 机会：住宅市场在多重利好（减息、人口增长、政策放宽）下被明确看好，上行周期可能开启。核心区（中环、尖沙咀）的优质写字楼和街铺展现出韧性，空置率低或租金企稳，显示其抗风险能力和复苏潜力。地产股可能迎来估值重估。
* 风险：写字楼市场整体仍面临高供应压力，空置率高企，非核心区租金将继续承压。零售市场虽受惠于旅游业，但面临北上消费、线上购物及深圳竞争的分流挑战，整体租金增长乏力。
正文：
住宅市场
有分析指出，香港住宅市场将进入上行周期。相关预测认为，香港住宅价格自2018年已累计下跌30%，于2025年触底回升5%，并预期在2026年将进一步上涨10%，且升势可能延续至2027年。支持此观点的理由包括：美国联邦储备局在过去18个月累计减息175个基点，使购房回报转正；来自内地的移民数量增加带动人口恢复正增长；股市表现强劲改善市场情绪；以及政府全面撤销楼市调控措施，改善了市场需求并令交投转趋活跃。
写字楼市场
对于甲级写字楼市场，不同机构给出了详细分析和预测。数据显示，2025年甲级写字楼空置率超过17%，较2024年上升0.4个百分点。其中，尖沙咀空置率升至约19%，九龙东的空置率最高，接近23%。
展望2026年，有物业顾问机构预计，甲级写字楼需求将继续回升，而新增供应开始减少，全年净吸纳量预计为180万平方呎，高于150万平方呎的新增供应。基于此，该机构预测整体空置率将从2025年的17.3%略微回落至16.8%。然而，由于仍需时间消化现有大量供应，空置率预计将在高位维持一段时间。租金方面，预计整体甲级写字楼租金将再下跌约3%。但核心区域如中环和尖沙咀的租金被认为已经见底，2026年有望录得轻微升幅。另一金融机构的分析也指出，受惠于新股市场活跃及股市畅旺，中环写字楼在追求质素的趋势下需求回升，预计其租金将上升3%；但整体写字楼市场的基本面虽有改善迹象，出租率趋稳，租金仍将下跌3%，惟下跌速度会放缓。
另有报告指出，受金融市场活力带动，甲级写字楼需求转强，但仍面对大量新增供应，预计2026年空置率会继续上升，可能进一步升至近18%。分析认为，中环、尖沙咀等核心区域租金已显现触底甚至微升迹象；但其他区域因供应过多且非金融行业首选，租金仍将向下调整。
零售市场
在零售物业领域，核心区街铺市场表现强劲。受旅游业反弹及餐饮需求带动，主要商场租赁活跃。2025年，主要商场空置率按年下跌2个百分点至5.8%，为六年来最低水平。其中，中环空置率仅为1.3%，旺角为4.6%。有机构预期，部分核心街铺的低空置率将推动2026年租金录得5%至7%的升幅。有利因素包括多项盛事活动（多数集中在上半年）以及世界杯赛事，预计将对餐饮等业态产生正面作用。
然而，亦有分析对整体零售市场持谨慎态度。尽管预计2026年香港零售销售额将上升3%，但担忧市道会受到网上零售销售、深圳廉价服务及产品的冲击，北上消费也是关注点。即使有美元走弱及股市带来的正面效应，亦无助于显著刺激消费，因此预期2026年整体零售租金仍将下跌3%。
地产股
基于对房地产市场的判断，有金融机构将香港房地产行业评级上调至“吸引”。该机构预期本地地产股将出现估值重估，股价较每股资产净值的折让幅度将收窄。若折让幅度进一步缩小至30%，理论上可推动开发商股价反弹15%至30%。在个股方面，该机构在发展商股中首选新鸿基地产，在收租股中偏好恒隆地产。同时，上调长江实业及太古地产的评级至“增持”，调高希慎兴业评级至“与市场同步”，但将领展房地产投资信托基金的评级下调至“与市场同步”。
发布时间：2026年1月4日 18:01
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