摘要：2026年1月6日，上海2026年首场土地拍卖以两宗住宅地块底价成交落幕，总成交额45.6955亿元。其中，浦东新区森兰板块一宗地块由越秀地产以25.6086亿元竞得，楼面价38035元/平方米；闵行区紫竹科学园附近一宗“住宅+商业”捆绑地块由紫江集团联合体以20.0869亿元竞得，综合楼面价33440元/平方米。回顾2025年，上海土地市场热度分化，公开市场成交涉宅用地48宗，出让金1427.23亿元；若计入协议出让等非公开方式，全年土地出让总收入约2453亿元，并诞生了全国单价及总价“地王”。
线索：本次新年首拍以底价成交，反映了在市场传统淡季及非核心区域地块推出时，房企拿地态度趋于谨慎。然而，结合2025年上海土地市场“地王”频出、头部房企重仓（如中海、招商蛇口在沪拿地金额占其全国总额超40%）以及民企参与度提升的情况来看，市场呈现出显著的结构性特征：核心区域优质地块竞争激烈、溢价率高，而郊区或非热门地块则相对平淡。这预示着2026年上海土地市场可能延续“冷热不均”的格局，资金将继续向核心区优质资产集中。对于投资者而言，需重点关注后续核心区域地块的推出节奏与成交情况，这将是判断市场整体热度和房企信心的关键指标。同时，“好房子”政策带来的规划指标优化，可能为产品力突出的房企创造新的机会。
正文：
2026年1月6日，上海进行了本年度首次土地拍卖。此次出让的两宗住宅地块均以底价成交，总成交金额为45.6955亿元，标志着上海土地市场延续了“多批次、小批量”的供应节奏。
成交的具体情况如下：
1. 浦东新区地块：该地块位于浦东森兰板块，编号为Y00-0402单元E04B-10，出让面积约2.69公顷，容积率2.5，可建建筑面积约6.73万平方米。地块要求配建不少于5%（约3366.45平方米）的保障性租赁住房，且商品住宅须100%全装修，装修标准不低于2500元/平方米。最终，该地块由越秀地产旗下的上海樾恒企业管理有限公司以25.6086亿元竞得，成交楼面价为38035元/平方米。据悉，该地块是森兰片区时隔三年再次推出的普通商品房用地。
2. 闵行区地块：该地块为组合地块，位于紫竹科学园兰香湖西南侧，采用“住宅+商业”捆绑模式出让。其中，14-07、14-09地块为住宅用地，容积率均为1.01；06-18地块为商业用地，容积率1.0。地块总出让面积约6.23公顷，地上总建筑面积约6.01万平方米。最终，由上海紫都置业发展有限公司与上海紫竹半岛地产有限公司组成的联合体以20.0869亿元竞得，综合楼面价为33440元/平方米。
根据出让安排，上海还计划于1月29日拍卖2025年第十一批次的3幅宅地，起始总价约40.18亿元。
2025年上海土地市场回顾：
2025年，上海土地市场总体活跃，但呈现分化态势。
* 成交规模：公开市场全年共成交48宗涉宅用地，土地出让金额为1427.23亿元，同比增长1.9%。此外，通过协议出让、遴选等非公开方式成交的涉宅用地金额约1026亿元。合计后，2025年上海土地出让总收入约为2453亿元。
* 市场热度：市场“冷热不均”特征明显。中心城区优质地块竞争激烈，溢价率高企，并多次刷新纪录。例如：
* 静安寺社区一地块楼面价达161,101元/平方米，一度刷新纪录。
* 徐汇区一地块楼面价进一步升至200,300元/平方米，创下全国单价“地王”纪录。
* 徐汇东安地块以439.53亿元的总价成交，成为年度总价“地王”。
全年有4幅地块溢价率超过40%，最高达46%。相比之下，郊区地块溢价普遍不高。
* 企业表现：央企和国企仍是拿地主力。克而瑞数据显示，2025年在上海权益拿地金额前三名为：中海地产（387.64亿元）、招商蛇口（257.87亿元）、华润置地（167.74亿元）。保利发展以230.43亿元位列第四。值得注意的是，民营企业的参与积极性有所提高，例如大华集团在公开市场有所斩获，全国单价“地王”亦由民企竞得。
* 市场节奏：上半年土地市场较热，下半年随着房企年度拿地计划逐步完成，热度有所回落。
分析指出，上海新房市场相对稳健的表现为土地市场提供了支撑，吸引了房企资金持续聚焦。部分头部房企在上海的拿地金额占其全国总投资比重超过40%。预计2026年，上海核心区域的优质地块仍将保持较高关注度，区域性“地王”仍有出现的可能。
发布时间：2026-01-06 16:56:02
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