摘要：中国证监会于2025年12月31日发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》及《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，标志着商业不动产REITs试点正式启动。政策旨在构建“商业不动产与基础设施并行发展”的REITs市场，核心内容包括：明确商业不动产REITs定义；建立“1+3+N”制度框架；重点支持符合政策导向的商业资产发行；优化审核注册流程，将首次反馈时限缩短至20个工作日；推动市场扩容扩围、加强二级市场建设并引导中长期资金入市。数据显示，截至2025年12月27日，沪深交易所已上市78只REITs产品，总市值达2199亿元。试点初期将坚持“规范先行、试点突破、稳步推广、加强监管”的原则，不求多、不求快，严把质量关。
线索：
* 投资机会：
1. 市场扩容：政策明确支持加大优质REITs供给，推动业态丰富和规模增长，为商业综合体、零售、办公楼、酒店等存量资产提供了明确的证券化退出渠道。
2. 产品创新：将丰富覆盖REITs的指数体系，研究推出REITs ETF等创新产品，为投资者提供更多配置工具。
3. 资金引入：加大力度引导保险资金、社保基金、年金基金等中长期资金进入REITs市场，有助于提升市场流动性和稳定性。
4. 主体拓宽：平等对待各种所有制企业，支持民营企业通过REITs盘活存量资产，拓宽了相关企业的权益融资渠道。
5. 协同发展：采取商业不动产REITs与基础设施REITs并行策略，两者在功能上形成互补（前者“促消费、调结构”，后者“稳经济、补短板”），有助于构建多层次、全门类的REITs市场生态。
* 潜在风险：
1. 准入严格：试点初期强调“不求多、不求快”，将严把发行上市质量关、合规关和风险关，项目上市节奏可能较慢，标准较高。
2. 监管强化：政策强调全链条监管和穿透式监管，压实了基金管理人、运营管理机构及中介机构的责任，对参与主体的合规与专业能力提出更高要求。
3. 资金用途限制：明确要求回收资金不得用于购置商品住宅用地，限制了资金流向，要求原始权益人将资金重点用于盘活存量和扩大符合政策的投资。
正文：
2025年12月31日，中国证监会印发《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》以及《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，后者自发布之日起实施。同日，上海证券交易所、深圳证券交易所、中国证券登记结算有限责任公司及相关行业协会同步发布了配套业务规则。此举标志着我国公募REITs市场从基础设施领域正式扩展至商业不动产领域，进入“商业不动产与基础设施并行发展”的新阶段。
根据公告，商业不动产REITs是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金。其制度体系初步明确为“1+3+N”框架，即1项试点公告、1份高质量发展通知、2项工作规程，以及由沪深交易所等单位发布的17项配套规则。
《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》围绕四个方面作出安排：
一、推动商业不动产REITs平稳健康发展。明确市场化准入安排，重点支持符合政策导向、具有商业属性的资产发行商业不动产REITs，提高发行上市效率。鼓励REITs持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合，以提升规模效应和风险分散能力。支持符合条件的银行保险业资产管理公司等金融机构参与，并有序拓展原始权益人范围。
二、加快推进REITs市场体系建设。包括推进市场扩容扩围，持续加大优质REITs供给；完善REITs扩募制度与市场化定价机制；支持运营稳健的上市REITs通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强。同时，加强二级市场建设，丰富REITs指数体系，研究探索REITs ETF等产品，加大力度引导保险资金、社保基金、年金基金等中长期资金入市，并推动将REITs纳入沪深港通标的范围。
三、完善REITs申报注册制度机制。优化审核注册流程，将首次反馈意见出具时限由受理后30个工作日缩短至20个工作日。健全市场化标准体系，研究建立与无风险利率等市场基准挂钩的、更具灵活性的收益率要求。严格规范回收资金用途，明确需符合国家产业政策，且不得用于购置商品住宅用地。
四、加强监管与风险防范。健全覆盖尽职调查、发行定价、上市交易、信息披露等全链条的监管机制，强化穿透式监管。压实基金管理人的主动管理职责和运营管理机构的运营责任。
配套业务规则的修订主要体现在五个方面：一是将商业不动产REITs纳入规则范围；二是系统化完善REITs准入标准，并对商业不动产REITs作出针对性安排；三是推动建立更为市场化的机制安排；四是支持REITs持有协同资产组合，并将首发后扩募申报时间缩短至6个月；五是优化审核机制并强化发行监管。
监管部门表示，将按照“规范先行、试点突破、稳步推广、加强监管”的原则，分阶段推进试点工作。试点初期，将不求多、不求快，严把发行上市质量关、合规关和风险关。重点支持符合国家政策导向、社会效益显著、经营业绩稳健且具有行业代表性的优质项目，优先聚焦核心城市群及经济活跃区域的成熟商业不动产，优先支持中央企业、地方重点国企、上市公司以及优质民企和外企持有的项目，优先推进商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等业态。目前项目储备较为充裕。
统计数据显示，自2021年6月首批基础设施公募REITs上市以来，截至2025年12月27日，沪深交易所已上市78只REITs产品，融资金额2099亿元，总市值达到2199亿元。
发布时间：2025-12-31 16:55
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