摘要：中国房地产市场正经历供求关系变化和深度调整，局部供过于求导致销售和价格回落。2024年，房地产业和建筑业增加值占国内生产总值的13%，直接带动就业超7000万人；城镇人均住房建筑面积达41平方米，户均住房超过1.1套，但结构性供给不足，新市民和青年人住房负担较重。城镇化率为67%，户籍人口城镇化率不足50%，住房需求潜力仍大，每年新建住宅规模预计在1000万至1490万套之间。政策上通过“四个取消、四个降低、两个增加”等措施推动市场止跌回稳，但房企高负债模式难以为继，库存消化需时，市场处于新旧模式转换期。
线索：从投资角度看，中国房地产市场机会与风险并存。机会主要来自结构性需求：保障性住房供给不足、城市更新和老旧小区改造每年创造约7亿平方米的更新替代需求，以及房地产企业向“产品—服务—运营”模式转型带来的服务增长点，如不动产投资信托基金（REITs）扩大。风险方面，部分城市库存较高，消化需要时间；房企债务仍处高位，个别企业可能破产重组；市场预期不稳定，政策协调和转型过程可能引发波动。投资者应关注政策导向领域，如保障房建设、城市更新和房企转型，同时警惕库存压力和债务风险。
正文：近年来，中国房地产市场供求关系发生重大变化，部分项目和城市出现局部供过于求，导致房地产销售和价格较大幅度回落，对实体经济需求端、资产负债表资产端和金融机构负债端产生较大影响。房地产具有显著金融资产属性，关联性强、涉及面广，加强预期管理对稳定市场至关重要。2025年底的中央经济工作会议强调着力稳定房地产市场，为防范化解系统性风险提供方向指引。
房地产业是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源。从住房试点改革到市场化改革，中国实现了从福利分房到市场解决住房的转变。2020年，城镇人均住房建筑面积达到38.6平方米，较10年前增加约7平方米；“十四五”时期全国商品住房累计销售面积约50亿平方米，到2024年底城镇人均住房建筑面积达到41平方米左右，户均住房超过1.1套，建成了世界规模最大的城市住房保障体系。
当前房地产市场正在经历深度调整。根源在于城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展进入存量提质增效阶段。具体变化包括：住房总量从短缺转为基本平衡，但结构性供给不足，保障性住房相对不足；居民需求从“有没有”向“好不好”转变；房地产企业“高负债、高杠杆、高周转”模式难以为继，需向低负债、合理回报模式转型。从家庭住房拥有率、房价收入比、房地产相关贷款占银行贷款比重等指标看，传统发展模式已到尽头。
尽管有观点认为房地产在国民经济中的重要性下降，但房地产产业链条长，涉及钢铁、水泥、家电等几十个行业，对投资、消费、就业影响显著。2024年，房地产业和建筑业增加值占国内生产总值的比重合计达13%，直接带动就业人口超7000万人。住房服务、二手房交易等领域市场规模保持较快增长。国际比较显示，美国、英国、德国、日本、澳大利亚等发达国家房地产业增加值占国内生产总值比重平均在10%以上。2000—2024年，日本、韩国每千人年均新建住宅分别为7.74套、10.39套；据此推算，中国城乡每年新建住宅规模应在1000万—1490万套之间，市场潜力仍存。
从城市化发展水平看，房地产转型空间广阔。总量上，考虑公摊面积，中国城镇人均住房使用面积约为35平方米，与韩国和新加坡接近，但与日本、德国、法国、英国等相比仍有差距。2024年常住人口城镇化率为67%，户籍人口城镇化率不足50%，新市民刚性住房需求有待释放。结构上，城镇人均住房建筑面积在30平方米以下的家庭户占比接近40%，约7%的城镇家庭人均住宅建筑面积不足20平方米。家庭结构小型化、“人才红利”等因素催生新需求。品质上，老旧小区改造持续进行，城镇住房存量约350亿平方米，按每年折旧率2%估算，创造约7亿平方米的更新替代需求。
促进房地产市场健康稳定发展关系经济大盘稳定。2024年9月中央政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”、“推动构建房地产发展新模式”。政策上推出“四个取消、四个降低、两个增加”组合拳，加强销售资金监管，建立房地产融资协调机制，“白名单”项目扩围增效，保交楼任务全面完成。2025年以来，38个城市开展老旧住房自主更新，266个地级及以上城市建立住房保障轮候库，增加保障性住房供给，推动城中村改造和无障碍适老化设施建设。42个城市实施房屋全生命周期安全管理制度试点，推动“好房子”建设。2025年新房和二手房交易总量基本稳定，房价降幅持续收窄；到2025年10月，狭义库存规模较2025年1—2月高点下降4285万平方米，去库存压力减轻。
当前房地产市场总体稳定，但部分城市出现波动，房地产开发投资延续下降态势。原因包括库存较高、消化需时，以及潜力转化为动力需要过程。房地产业处于发展阶段变化节点，新旧模式转换需时。需保持战略定力，加强宏观调控，改善和稳定预期。
政策建议包括：保持政策力度，政策要一次性给足，避免添油战术；强化政策一致性评估，取消限制性措施，确保新老政策配合；做好风险防范预案，应对房企债务问题。供给管理上，严控增量、盘活存量，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，推动“好房子”建设；支持房企向持有物业和服务转型；完善商品房基础制度，深化住房公积金改革，扩大不动产投资信托基金范围，探索土地出让金补缴机制。加强信息和舆论引导，监测价格、投资、法拍房数量等关键指标，做好专家解读；管控不实信息，推动理性预期形成。
发布时间：2026-01-02 14:52:04
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