摘要：中国证监会于2025年12月31日发布两项关键政策，正式启动商业不动产投资信托基金（REITs）试点，并发布推动REITs市场高质量发展的系统性通知。核心举措包括明确商业不动产REITs的产品定义与监管框架，强调以市场化机制优化估值与发行定价，并计划通过丰富产品供给、引导中长期资金入市、完善监管等方式健全市场体系。数据显示，截至2025年底，国内公募REITs市场总发行规模（含扩募）已突破2100亿元。
线索：本次政策组合标志着商业不动产正式纳入公募REITs范畴，为市场开辟了全新的资产类别（如购物中心、写字楼等），为投资者提供了分享商业地产稳定现金流的标准化工具，是“盘活存量资产”和支持房地产发展新模式的关键落子。投资机会在于：1）符合政策导向的优质商业地产资产拥有明确的证券化通道；2）市场扩容（包括扩募、REITs ETF等创新产品）将增加可投资标的并提升流动性；3）保险、社保等长期资金的引入有望优化投资者结构，稳定市场。主要风险与挑战在于：1）商业地产的估值与定价机制尚需市场检验，对运营管理能力要求极高；2）作为新兴板块，初期可能面临市场认知不足、流动性分层等问题；3）全链条监管强化，对信息披露和主体尽责提出了更严格的要求，合规成本上升。
正文：2025年12月31日，中国证监会正式推出商业不动产投资信托基金（REITs）试点，并同步印发《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，系统部署REITs市场发展路径。
首先，证监会发布的《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》自2025年12月31日起实施。该公告共八条，主要内容包括：第一，明确了商业不动产REITs的产品定义，即通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金。第二，规定了基金注册及运营管理要求，明确了基金管理人、基金托管人、尽职调查、申请材料等方面的要求，并强调了基金管理人的主动运营管理责任。第三，要求发挥基金管理人和专业机构作用，压实各方责任，严格遵守执业规范和监管要求。第四，强化了监管责任，明确各监管机构需依法依规履行商业不动产REITs的监管和风险监测处置职责。公告指出，商业不动产REITs的其他有关事宜，参照《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》执行。
其次，证监会发布的《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》提出了四方面共十一条具体措施：
一、推动商业不动产REITs平稳健康发展。要求深刻认识其对于盘活存量资产、构建房地产发展新模式的重要意义。结合商业不动产特点，明确市场化准入安排，重点支持符合政策导向、具有商业属性的资产发行上市。鼓励持有业态相近、功能互补的资产组合，支持规范经营的银行保险业资产管理公司等机构参与，并有序拓展原始权益人范围。同时，要求各证监局和证券交易所加大推动力度，压实中介机构责任。
二、加快推进REITs市场体系建设。包括推进市场扩容扩围，持续加大优质REITs供给，完善扩募制度与市场化定价机制，支持上市REITs通过购入资产、扩募等方式做优做强，并平等支持民营企业通过REITs融资。加强二级市场建设，丰富覆盖REITs的指数体系，研究探索REITs ETF等产品，引导保险资金、社保基金、年金基金等中长期资金入市，推动REITs纳入沪深港通标的。此外，需不断完善市场生态，优化以市场化为导向的REITs估值与发行定价机制，规范发售行为，强化信息披露，并推动专项立法以夯实法治基础。
三、完善REITs申报注册制度机制。旨在优化审核注册流程，提升效率，并强化监督制约。同时，健全市场化标准体系，按“成熟一类、推出一类”原则公开审核标准，研究建立更具灵活性的收益率要求，并监督回收资金使用，重点支持盘活存量资产。
四、加强监管与风险防范。将健全覆盖尽职调查、发行定价、上市交易、信息披露等环节的全链条监管机制，实施穿透式监管。促进基金管理人、运营管理机构等市场主体归位尽责，提升运营管理效能和分红能力。同时，着力维护市场平稳运行，健全信息披露和交易监测监控机制，加强投资者教育。
市场数据显示，2025年全年共新发行REITs产品20单、扩募5单，合计募资473.35亿元。截至2025年底，国内公募REITs市场总发行规模（含扩募）已突破2100亿元。
发布时间：2025-12-31 16:55:20
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