摘要：2025年12月，全国百城新建住宅平均价格环比上涨0.28%，同比上涨2.58%；同期二手住宅平均价格环比下跌0.97%，同比下跌8.36%。市场呈现结构性分化，核心城市高端项目入市带动新房价格，而二手房因挂牌量高位继续调整。以上海为代表的重点城市，2025年新房市场“豪宅化”趋势显著，套均总价达1000万元，高端成交占比高，但整体市场分化加剧，外环外去化压力大。年末，上海二手房成交量连续两月站上2万套，显现企稳信号。政策层面，2026年作为“十五五”开局之年，预计稳地产政策将靠前发力，个人销售住房增值税新政也已出台。
线索：
* 潜在机会：
1. 核心城市高端改善市场：深圳、北京、上海、南京等城市的高端改善项目需求强劲，是结构性亮点。
2. 政策优化预期：2026年稳地产政策有望靠前发力，核心城市限制性政策优化、城中村改造、房贷利率调整等具备空间，可能提振市场信心。
3. 二手房市场筑底：上海等城市二手房成交量连续多月活跃，显示“以价换量”下需求释放，可能正步入量价趋稳阶段。
* 主要风险：
1. 市场分化加剧：新房与二手房、核心区域与外围区域市场表现迥异。尤其外环外及非核心城市库存去化周期长，价格压力大。
2. 结构性失衡：新房供应“豪宅化”与普通改善、刚性需求匹配度问题，可能加剧市场冷热不均。
3. 政策效果不确定性：政策宽松的力度和节奏对市场实际带动效果有待观察，市场信心的全面恢复仍需时间。
正文：
根据市场机构数据，2025年12月，全国100个城市新建住宅平均价格为每平方米17084元，环比上涨0.28%，同比上涨2.58%。同期，100个城市二手住宅平均价格为每平方米13016元，环比下跌0.97%，同比下跌8.36%。分析指出，新建住宅价格上涨主要受深圳、北京、上海、南京等城市高端改善性项目入市的结构性因素带动。二手住宅方面，由于挂牌量持续处于高位，房价仍在调整过程中。
聚焦上海市场，2025年新房市场呈现显著的“豪宅化”特征。数据显示，全年新建商品住宅套均总价达到1000万元，套均面积为124.54平方米。在总价3000万元至5000万元的豪宅成交中，上海占全国重点一、二线城市成交量的48%；总价5000万元以上豪宅成交占比高达76%。年内出现了成交均价超过21万元/平方米的高端项目，以及开盘即售罄的“日光盘”现象。
然而，市场分化现象突出。截至2025年末，上海新房库存为811.55万平方米。内中环区域去化周期在12个月以内，风险可控；但外郊环去化周期达18个月，郊环外去化周期则长达37个月，去化压力较大。市场热度呈点状分布，部分外环外板块项目去化良好，而中心城区项目也存在销售缓慢的情况。
供应方面，2025年上海新建商品住宅供应节奏发生变化，供应总量同比减少约30.6%。投放策略更强调“以需定供”，部分热销项目采用小批次推盘以维持高去化率形象，意在强化市场预期。
二手房市场在2025年末出现回暖迹象。2025年11月，上海二手房网签量为22943套；截至12月28日，当月网签量已达20812套，预计全月将突破2.3万套，连续两个月成交量站上2万套大关，显示市场企稳信号。分析认为，市场正从“以价换量”逐渐向“量价趋稳”过渡。
政策层面，2026年被视作稳地产的关键一年，相关政策有望靠前发力。核心城市的限制性政策优化、城中村改造货币化安置、房贷利率调整、购房补贴等措施被认为具备发力空间。此外，自2026年1月1日起，个人销售住房的增值税政策进行调整：个人出售购买不足2年的住房，按3%征收率全额缴纳增值税；出售购买2年及以上住房，免征增值税。此举旨在降低交易成本，促进市场预期稳定。
发布时间：2025-12-31T13:22:04+08:00
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