摘要：2025年北京甲级写字楼市场净吸纳量达33万平方米，连续两年超30万平方米，需求复苏超预期。其中，中关村板块净吸纳量超17.6万平方米，创近20年峰值，成为市场核心引擎，主要受新质生产力企业集群崛起驱动。全年新增供应仅18.8万平方米，空置率同比下降约1.5个百分点。然而，市场租金持续调整，年末净有效租金降至222元/平方米/月，同比下降11.5%，且区域分化、“冷热不均”格局显著。展望2026年，宏观有效需求不足仍是系统性制约，预计新增供应将超70万平方米，且90%集中在东部子市场，与需求高度集中的西部市场形成显著的地理供需错配，东部市场竞争将加剧。
线索：投资机会深度聚焦于北京西部子市场，特别是中关村板块。该区域因新质生产力企业的集群式发展和产业红利集中释放，产生了爆发性的新增办公需求，且这种趋势在2025年已达到近20年的需求峰值，显示其强劲的增长动能和产业聚集效应。对于投资者而言，关注该区域内高品质或高性价比的写字楼项目可能更具潜力。主要风险则集中于市场整体与东部区域。宏观层面，企业扩张意愿偏弱及央国企等大租户可能整合搬迁至自有物业，将持续压制净需求增长。更突出的结构性风险在于2026年的供应压力：预计超过70万平方米的新增供应中，90%位于东部子市场，这与近两年需求主要增长点（西部）严重错配，可能导致东部市场空置率快速攀升、租金竞争白热化，形成“红海”局面。市场整体的高空置率压力可能使租金中枢长期承压。
正文：受新质生产力企业崛起影响，2025年北京写字楼市场需求复苏态势超出预期。数据显示，2025年第四季度北京甲级写字楼市场净吸纳量约8.3万平方米，推动全年净吸纳量达到33万平方米。这标志着北京甲级写字楼市场已连续两年实现超30万平方米的规模性去化。
中关村板块是引领复苏的核心引擎。2025年，中关村甲级写字楼市场净吸纳量超17.6万平方米，占全市总量的53%，该净吸纳量创下中关村区域近20年以来的峰值纪录。其背后原因是新质生产力企业集群的崛起与产业红利的集中释放，带动办公新增需求呈现爆发式增长。
供应方面，2025年北京甲级写字楼新增供应量仅18.8万平方米。有限的供给与稳健的需求形成适配，助推市场空置率同比下降约1.5个百分点。截至第四季度末，市场空置率降至19.2%。
租金表现则呈现调整与分化并存的局面。截至2025年末，北京甲级写字楼市场每月净有效租金降至222元/平方米，同比下降11.5%（降幅较上年收窄4.9个百分点）。核心区域成熟子市场平均租金同比降幅普遍超过10%。尽管整体新增需求稳定在年均30万平方米以上，但市场“冷热不均”格局显著，热度高度聚焦于个别子市场及非核心板块的高性价比项目。
展望2026年，宏观有效需求不足被认为是制约市场持续恢复的系统性问题。部分市场化项目将面临现有租户的退租和缩租压力，其中包括部分央国企等大体量租户整合搬迁回自有物业的情况，这类需求收缩行为将很大程度上抵消新增需求的积极影响。
供应压力预计将显著增大。预测显示，2026年北京写字楼核心市场的新增供应量将超过70万平方米，年末空置率攀升已成必然。一个突出的结构性矛盾是：近两年的市场增量需求高度集中在北京西部子市场，但2026年预计入市的项目有90%集中在北京东部子市场。这将导致东部市场竞争进一步升级，并加剧北京写字楼市场在地理位置上的供需错配。
分析指出，若空置率长期在20%以上的高位区间运行，市场租金中枢将持续承压，供需再平衡将是一个漫长过程。
发布时间：2025-12-31 11:15:30
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