摘要
2025年11月，全球长租公寓市场呈现分化态势：美国市场受新房源供给增加影响，租金持续下行，市场向租客端倾斜；欧洲市场租金保持高位；亚太地区规模持续扩张，但租金在淡季普遍承压。中国市场方面，重点监测的TOP10城市租金环比九跌一涨，全国租金中位数环比下跌5.45%。当月，中国多地有大量长租公寓项目开业或签约，保障性租赁住房及人才公寓集中入市，满足多元化需求。行业发展趋势显示，市场关注点转向存量资产盘活、高端服务式公寓布局以及商业模式向轻资产“严选模式”转型。
线索
投资机会：1. 存量资产盘活：“商改租”、“非居改保”等政策支持下，收购并改造存量商业、酒店物业为租赁住房，成为重要的投资方向，如凯德收购北京商业项目改造为服务式公寓。2. 聚焦核心城市与人群：围绕核心城市群（如长三角、大湾区）、产业园区及青年人才、企业员工的需求进行项目布局和产品设计，具备稳定的需求基础。3. 参与保障性租赁住房：随着各地保租房项目加速入市，参与投资、建设或运营此类项目，可获得政策支持并锁定长期收益。4. 关注并购机会：大型机构资产处置（如黑石拟出售高端公寓组合）可能为资金充裕的投资者提供以折扣价收购优质资产包的机会。
潜在风险：1. 租金增长压力：全球多个主要租赁市场租金出现环比下跌，尤其在中国部分城市跌幅明显，可能影响项目收益率和投资回报周期。2. 政策与监管变化：各国租赁法规持续调整（如希腊租金支付改革、澳洲维多利亚州租客权益强化），增加了市场运营的复杂性和合规成本。3. 商业模式挑战：传统的“二房东”包租模式面临出租率下滑、融资压力等风险，行业向轻资产托管转型过程中存在整合与淘汰。4. 经济环境不确定性：宏观经济波动可能影响租客支付能力与租赁需求，对高端公寓市场及大宗交易活动构成潜在冲击。
正文
一、全球公寓市场发展动态
2025年11月，全球租赁市场表现分化。美国市场因大量新房源入市，租金持续下降，市场正从“房东市场”向“租客市场”转移。欧洲市场租金维持高位，亚太地区则呈现规模稳步扩张、租金季节性下行的特点，但集中式长租公寓企业规模持续增长。
1. 美国市场：数据显示，美国11月前50大主要城市0至2房型的租金中位数约为1,693美元，同比下降1%，且已连续第28个月同比下降。另一项全美租金追踪数据表明，11月全美租金中位数降至1,367美元，环比下降1.0%，同比下降1.1%。市场分析认为，除淡季因素外，供给压力是租金走弱的关键驱动。区域分化明显，供给扩张较快的阳光地带与西部内陆都会区降幅显著。11月租金同比下降幅度较大的城市包括：奥斯汀(-6.6%)、丹佛(-4.8%)、伯明罕(-4.6%)、杰克逊维尔(-4.2%)、凤凰城(-4.0%)、圣地牙哥(-3.5%)、拉斯维加斯(-3.0%)，以及休士顿、迈阿密、圣安东尼奥（均约-2.7%）等。
2. 希腊市场：自2026年1月1日起，希腊将实施租赁支付新规，全面禁止现金支付房租，要求租金必须通过银行转账至房东账户。新规旨在规范租赁交易并增加透明度。根据规定，若租客未通过银行支付，将无法获得国家提供的房租补贴及补助；房东若接受现金支付，将失去5%的房租税务减免优惠。希腊房产业主联合会已发布操作指引，要求新签或续签租约必须注明通过银行支付及房东IBAN账号，房东需通过税务系统在线申报收款账户。
3. 荷兰市场：11月荷兰租赁市场的特点是投资者持续抛售出租房，导致租赁房源供应减少，尤其以小户型为主。大户型房源则更容易进入租金较高的自由市场。新的租赁法规预计于2026年初实施，旨在控制租金，但目前投资者仍倾向于持有大户型房产，这为首次购房者提供了机会。市场整体呈现供应紧张与政策预期交织的状态。
二、亚太租赁市场发展动态
1. 澳大利亚（维多利亚州）：自11月25日起，该州实施一系列租赁新规，主要包括：全面禁止“无过错驱逐”；房东要求租客搬离或租约期满后上调租金，须提前90天通知（原为60天）；严格禁止租金竞价行为，房东或中介不得引导租客报出更高租金；出租物业在挂牌前必须符合所有最低标准（如自12月1日起，室内窗帘拉绳需安全固定）。这些改革旨在增强租客权利，同时也为房东提供了更清晰的责任指引。
2. 新加坡：11月，新加坡公寓单位租金环比微跌0.1%。其中，核心中央区和其他中央区租金分别环比下跌0.4%和0.3%，中央区以外则环比上涨0.2%。整体公寓租金同比上涨2.3%。当月共有5295个单位出租，环比减少9.1%，同比增加5.6%。组屋租金环比上涨0.5%，其中三房式和四房式单位租金分别上涨1.4%和0.1%，五房式和公寓式组屋租金分别微跌0.1%和1.8%。整体组屋租金同比上涨1.8%。
3. 韩国（首尔）：2025年1月至11月，首尔公寓月租金上涨3.29%，创下自2015年有统计以来的最高涨幅。2024年首尔公寓月租涨幅为2.86%。11月，首尔公寓平均月租金为147.6万韩元（约合人民币7000元），相当于韩国四口之家中位收入（609.8万韩元，约合人民币30000元）的24%。
三、中国租赁市场发展动态
2025年11月，重点监测的中国TOP10城市租金环比表现为9个城市下跌，1个城市上涨。根据数据，全国住宅租金中位数为1700元/月，环比下跌5.45%。在TOP10城市中，环比跌幅最大的为成都，跌幅达6.93%；三亚是唯一环比上涨的城市，涨幅为0.92%。
四、租赁企业开业动态
2025年11月，根据监测，中国多地有多家长租公寓项目开业或签约，代表项目包括：
– 合肥安居集团“承寓·臻境”租赁社区于11月7日开业，提供49-101㎡户型。
– 合肥馨乐庭庐阳公寓酒店于11月启幕，提供182间客房。
– 重庆两江新区龙盛xin智寓于11月11日开业，推出465套精装房源。
– 武汉光谷青年公寓之寓·云创于11月12日开业，提供784套房源。
– 武汉城建汉悦公寓峯璟于11月13日开业，推出60套一室一厅房源。
– 上实城开阡·集创社区于11月13日新增推出240套LOFT公寓。
– 越秀星寓首家上海门店（杨浦互联宝地店）于11月18日开业。
– 中建幸孚家公寓上海松江店于11月18日开业，推出536套公寓。
– 招商蛇口上海壹间公寓·泗泾9号公馆于11月18日开业，规划约900套租赁住房。
– 魔方公寓在11月于上海、江苏、广州等地开设多家新店，预计2025年底在长三角房量将突破5万间。
– 西安安居集团“乐漾公寓”首店（桃花潭店）于11月28日开业，提供640套精装房源。
– 宁巢公寓九和路店于11月28日在杭州开业，提供195间企业员工四人间。
– 憬黎服务公寓签约广东中山泓信中心项目。
– 城家签约北京朝阳大悦城及通州两家瑞贝庭公寓酒店项目。
五、租赁住房配租动态
2025年11月，中国多地保障性租赁住房和人才公寓项目入市：
– 武汉：湖北路桥大厦保租房项目预计2026年交付，可提供1368套房源。
– 泉州：自11月15日起，分两批推出共计593套青年人才租赁住房。
– 济南：柏然人才中心保租房项目交付，提供2729间公寓。
– 深圳：前海珑湾国际人才公寓启用，首批开放544套服务式公寓配租，月租金统一为155.9元/平方米。
– 泉州城建集团：于11月15日上线首批100套青年公寓。
六、公寓市场指数分析（ABN指数）
2025年11月，公寓市场的搜索指数和新媒体指数基本保持平稳，监测均分分别为58.02和88.61。
– 搜索指数：搜索热度TOP5品牌为雅诗阁、魔方公寓、壹间公寓、城家、万科泊寓。热点集中于新店开业、品牌动态等。
– 媒体指数：得分TOP5品牌为万科泊寓、有巢、雅诗阁、宁巢公寓、憬黎。宣传重点包括品牌合作、项目开业等。
– 新媒体指数：主要传播平台为微信、抖音、小红书、B站、微博。传播内容聚焦于资本动向、资产交易等。
– 投资人指数：11月公寓市场总体稳中有升，租金涨少跌多，投资人信心保持平稳，投资指数略有下降。
七、综合分析
1. 租赁住房大宗交易市场活跃：11月，黑石集团被传拟打包出售约9000套高级住宅单元。中原投资以约3.35亿港元收购香港Bonham Residence物业，计划改造为学生宿舍。
2. 商改租盘活存量市场：多地通过“商改租”增加租赁房源供给。例如，昆明五华区拟改造中天龙泉湾广场部分公寓为604套保租房；深业集团将深圳科技工业园大厦部分楼层改造为216间保租房；三亚拟将国际旅游岛人才创业基地1056套住房转型为保租房；凯德集团收购北京顺义一商业独栋项目，计划改造为服务式公寓，成交单价约为原楼面价的30%。
3. 企业公寓成为福利标配：多家大型企业推出员工公寓。美团宣布首批“骑手公寓”在北京、深圳、重庆交付，租金低于市场价50%以上。小米武汉青年公寓项目启动，计划2026年中期竣工。
4. 高端服务式公寓布局加速：第一太平戴维斯报告显示11月香港住宅租赁市场活跃。广州城投集团与雅诗阁中国签署战略合作协议，计划打造高端服务式公寓。泛太平洋酒店集团扩大在东南亚的服务式公寓业务布局。
5. 品牌公寓转向轻资产“严选模式”：行业分析指出，部分采用包租模式的公寓运营商正面临挑战。市场进入深度调整期，头部品牌如自如、魔方公寓凭借差异化模式占据重要地位。行业趋势从追求规模扩张转向深耕优质项目和精细化运营，轻资产托管模式逐渐成为市场主流选择之一。例如，万科泊寓开放加盟，魔方公寓加速轻资产战略布局。
发布时间
2025-12-31 15:58:33
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