摘要
2025年，成都市涉宅用地成交金额超过850亿元，同比增长超过20%，在全国各城市中暂列第四。全年土地市场呈现“前热后冷”的分化态势：上半年核心区域优质地块竞争激烈，地价纪录被数次刷新至“4万+”水平；下半年市场热度下降，成交多以低溢价或底价为主，并出现流拍。市场投资逻辑演变为“核心区域拼实力、外围区域重研判”，且土地供应呈现明确的“缩量提质”趋势，近五年涉宅用地供应量以每年10%-20%的幅度收缩。
线索
* 市场分化中的机会：核心区域土地稀缺性加剧，资产保值属性强，但竞争门槛高，适合资金实力雄厚的企业。外围区域在核心区供地收缩和房价抬升的背景下，具备更高的性价比和设计创新空间，可能存在结构性机会。
* 供应策略的影响：政府“缩量提质”的供地导向将持续，意味着未来核心区地块量少价高是常态，而外围区域可能承接更多外溢的居住需求，值得提前研判布局。
* 企业策略的启示：头部央国企聚焦核心区优质地块，而民企更多活跃于总价可控、竞争缓和的外围或特定条件地块。具备差异化开发能力（如处理高商业配建、复杂规划条件）的企业能获得竞争优势。
* 风险与趋势：市场热度能否延续取决于整体经济环境与购房者信心。新房市场全面改善化与土地供应的收缩，可能进一步强化核心区域房价，但同时需关注外围区域去化能力与市场接受度。
正文
2025年12月30日，成都市土地拍卖市场以新都区一宗住宅用地的底价成交收官。根据统计，2025年成都市涉宅用地总成交金额超过850亿元，较去年同期增长超过20%，成交金额在全国城市中暂居第四位。
2025年成都土地市场上下半年表现差异显著。上半年市场热度高涨，地价纪录被接连刷新。3月11日，高新区大源板块一地块经过132轮竞价，以每平方米31700元的楼面价成交，使成都地价进入“3万+”区间。3月27日，锦江区柳江街道一地块以每平方米41200元的楼面价成交，溢价率达106%，将成都地价推至“4万+”水平。
进入下半年，市场热度明显回落。成交地块多以低溢价或底价为主，甚至出现流拍情况。例如，9月26日成交的锦江区一心桥片区2号地块，楼面价为每平方米25100元，溢价率19.52%；而同一片区在6月19日成交的1号地块，楼面价则为每平方米35500元，溢价率75.74%。11月25日，计划出让的4宗地块中有3宗来自中心城区，但最终武侯区两宗地块流拍，成华区一宗地块终止拍卖。
分析指出，全年的推地节奏影响了市场表现。上半年推出的土地中核心区域优质地块占比较高，吸引了众多企业特别是头部企业争抢。下半年推地相对分散，外围区域占比上升。在核心区域新房价格稳步抬升的背景下，外围区域优质地块性价比凸显，加之新产品设计存在差异空间，也吸引了企业参与。这促使“核心区域拼实力、外围区域重研判”的投资逻辑进一步明确。
从参与企业类型看，头部企业尤其是央国企更倾向于争夺核心区域优质地块。民营企业则更多聚焦于土地总价相对可控、竞争程度较低的地块。此外，部分企业凭借在商业配建、复杂规划设计等方面的专项能力，针对性地获取了特定条件的地块。
成都的土地供应近年来呈现“缩量提质”的明确导向。近五年来，涉宅用地供应量以每年10%至20%的幅度收缩。数据显示，成都市住宅用地供应计划面积从2023年的约11700亩，降至2024年的约10650亩，2025年进一步降至约6900亩。2025年计划供应量相比2024年减少约35.21%。预计2026年仍将延续缩量趋势，核心区域推出土地的量级将进一步下降，将继续吸引头部企业争夺。随着核心区域供应收缩，外围区域有望迎来居住需求的迁徙。
此外，成都新房市场已连续四年成交面积位居全国第一，市场韧性凸显。“先租后买、先旧后新”的住房梯级消费体系正在加速建立，二手房市场主要承接刚需客群，新房市场则有效匹配改善性需求。核心区域的高品质居住价值和资产保值价值被不断强化，短期库存多保持在10个月以下的合理水平。
发布时间
2025-12-30 16:41:51
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