摘要：根据国务院关于城乡融合发展的报告，未来五年将放开放宽除个别超大城市外的落户限制。这意味着全国90%以上的城市（约694个城市中的绝大多数）将进入“低门槛落户”时代。数据显示，全国常住人口城镇化率已从2000年的36%提升至2024年的67%，但增速已从年均1.5个百分点放缓至近年约0.8个百分点。预计2024年至2028年，城镇人口年均增量约1080万人，低于此前年均两千万以上的水平。7个超大城市（上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津）的落户政策将保持相对严格。
线索：该政策为房地产市场提供了明确的中长期需求支撑，尤其是为绝大多数二线及以下城市的住房市场注入了稳定预期。落户门槛降低将直接促进农业转移人口市民化，释放刚性住房需求。然而，需注意两个结构性变化带来的风险：一是城镇化人口增量整体放缓，对总需求的拉动作用减弱；二是新增城镇人口的住房需求将更多由保障性住房和租赁市场分流，这可能导致对纯商品住宅市场的支撑力不及以往。投资机会可能存在于人口流入潜力大、落户政策宽松的二线核心城市及县域，但需密切关注各地具体的落户政策细则及保障房建设进度对市场结构的实际影响。
正文：
一项关于城乡融合发展的重要政策方向得以明确。近日，国务院关于建立健全城乡融合发展体制机制工作情况的报告已提请全国人大常委会审议。报告中的关键表述为户籍制度定下基调：放开放宽除个别超大城市外的落户限制。
报告具体指出，城区常住人口300万以下城市的落户限制已基本取消，城区常住人口300万至500万城市的落户条件正进一步放宽，超大特大城市的积分落户政策也在不断优化。政策进一步明确，未来五年推进城乡融合发展的任务举措包括放开放宽除个别超大城市外的落户限制。实际上，这一方向在2024年7月国务院印发的《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》中已有提及。
根据第七次全国人口普查，我国共有7个城区常住人口超过1000万的超大城市，分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都和天津。这意味着，在这7座城市之外，全国绝大多数城市的落户限制将进入基本取消或大幅放宽的阶段。根据《中国统计年鉴2025》，截至2024年底，我国共有694个城市。因此，预计超过90%的城市将放宽落户限制。实践中，去年以来，厦门、惠州、合肥、杭州、南京、苏州等众多城市已相继出台了“租房落户”、“购房落户”或“参保居住即可落户”等宽松政策。
在7个超大城市中，落户门槛相对较高。北京和上海的积分落户通常要求社保缴纳满七年，深圳和广州分别要求五年和四年。在学历要求方面，深圳是目前唯一仍对全日制大专生开放直接落户通道的一线城市。
对于房地产市场而言，人口和城镇化是住房需求的基础。报告数据显示，全国常住人口城镇化率已从2019年的62.7%提高到2024年的67%。根据新型城镇化五年行动计划，目标是在2028年将常住人口城镇化率提升至接近70%，这意味着未来几年还需提升约3个百分点。
回顾过去，房地产行业的快速发展与城镇化进程紧密相关。全国常住人口城镇化率从2000年的36%提升至2024年的67%，累计增长31个百分点，对应城镇人口增加约4.8亿人，为房地产业提供了长期支撑。到2024年，全国城镇人均住房面积达到40平方米。
然而，城镇化进程已进入增速放缓的阶段。2020年以前，全国常住人口城镇化率年均增速保持在1.5个百分点左右，而2022年至2024年，增速分别放缓至0.5、0.94和0.84个百分点。其中，2024年城镇人口较2023年增长1083万人。据相关机构测算，2024年至2028年，预计城镇人口年均增量将保持在1080万左右，累计增长约5400万人，显著低于2020年以前年均两千万以上的增量水平。
这意味着，城镇人口增量规模的收缩将影响房地产的总需求。同时，未来新市民的住房需求预计将更多地由配售型、配租型保障性住房以及市场化租赁住房来满足。因此，城镇化对增量市场化购房需求的拉动力将不及从前。
尽管如此，从中长期看，新型城镇化仍将为住房需求提供重要支撑。农业转移人口市民化的进程将持续，目前常住人口城镇化率与户籍人口城镇化率之间仍存在较大差距，弥合这一差距所带来的刚性住房需求，仍是房地产行业发展的基本盘。此外，县域因其常住人口基数大、城镇化发展空间广阔，也可能带来可观的刚性需求增量。
发布时间：2025-12-30 10:30:26
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