摘要：核心城市新建豪宅项目物业费持续攀升，以上海海泰北外滩项目为例，其物业费已达到36元/平方米/月，北京、深圳亦有项目物业费超过30元/平方米/月。与此同时，全国存量住宅的物业费均价呈现稳中有降的趋势，部分城市出现降价潮，并伴随物业企业主动撤出小区的现象。分析认为，豪宅高物业费是高端产品运营成本前置和长期成本预期的体现，而存量市场则因历史定价与体验错配面临价格调整，两者共同推动市场回归“质价相符”。
线索：
* 投资机会：高端物业服务市场显示出强劲的支付意愿和定价能力，专注于高品质、精细化运营的物业服务企业可能在这一细分领域获得更高利润。与顶级开发商深度绑定、提供“资产守护+体验运营”综合服务的模式，或成为新的增长点。
* 潜在风险：存量住宅市场的物业费普遍面临下调压力，依赖传统住宅物业管理规模的企业利润空间可能被持续挤压。若高端项目的服务质量无法与高昂费用匹配，可能引发业主纠纷，损害品牌声誉。此外，人力及合规成本的长期上涨是行业面临的普遍压力。
正文：
核心城市新入市楼盘的物业费定价呈现上升趋势，尤其在高端住宅领域。以上海为例，海泰北外滩项目的物业费为36元/平方米/月，以该项目最小370平方米户型计算，年物业费约16万元。2025年全国单盘销售冠军融创上海壹号院的物业费为28元/平方米/月。数据显示，2023年上海新入市项目物业费均值为7.46元/平方米/月，而到2025年，内环内不少高端楼盘物业费已超过10元/平方米/月，豪宅项目则普遍超过20元/平方米/月。
其他核心城市也存在类似情况。北京国贸板块的“梵悦108”项目物业费为30元/平方米/月，此前三里屯壹号公寓的物业费曾达到37.94元/平方米/月（含空调及供暖费）。深圳湾一号莱佛士公寓的物业费为33元/平方米/月。成都部分高端项目如嘉佰道、贝宸S1的物业费也达到12-13.8元/平方米/月。
豪宅成交量同步攀升。2025年前三季度，全国11个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交27372套，同比增长15.6%。
分析指出，新盘尤其豪宅物业费上涨主要源于以下原因：首先，高端新盘普遍配备会所、精装公共区域、复杂的机电系统及安防体系，长期运维、能耗及更新成本高昂。其次，一线及强二线城市的人力成本及用工合规成本持续上升，加之公共安全、消防等监管趋严，相关保险、检测费用增加，物业企业在定价时会预先纳入对未来成本上升的预期。此外，随着房地产行业变化，开发商及物业公司通过补贴或低价换取规模的空间缩小，新盘物业费更接近于一份长期运营合同的理性定价。豪宅项目通常户数少但公共区域配置标准高，导致单位面积分摊的管理与运维成本不低，其定价逻辑涵盖了资产维护、体验运营与风险管理等综合价值。
与新建豪宅市场形成对比的是，存量住宅物业费市场呈现不同走势。2025年12月，全国重点20城物业服务均价为2.72元/平方米/月，同比微降0.23%。其中，深圳均价最高，为3.97元/平方米/月，北京、上海分别为3.93元/平方米/月和3.51元/平方米/月。
然而，自2024年以来，全国多地出现了物业费降价潮。数据显示，全国有超过100个住宅小区的物业费出现显著下调，降幅多在20%至30%，部分小区降幅达50%。受物业费下降、收费率不佳以及运营成本上升等多重因素影响，许多物业服务企业选择主动从部分小区撤场，涉及宁波、南京、重庆、长沙、武汉、上海等多个城市，其中既包括中小型公司，也包含部分头部企业。
专家分析认为，存量住宅物业费下降，主要源于历史定价与当前业主实际感受到的服务体验之间存在差距，导致业主对物业服务的性价比更为敏感。新建豪宅的高物业费，是市场将高昂的长期运营成本在销售阶段即予以明确并前置的结果，其目标客群愿意为确定性的高品质服务支付溢价。这两种现象并不矛盾，实质上是市场机制正在以更清晰的方式，推动整个物业服务行业回归“质价相符”的本质。
发布时间：2025年12月29日上午10:10
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