摘要：魔方公寓在上海、广州、武汉、西安等多地门店因拖欠房东租金被物业方强制清退租客，部分租客遭遇断水断电，且预付的租金与押金面临退款难问题，公司仅承诺15至30个工作日退款，未提供赔偿方案。其母公司魔方生活服务集团曾两度冲刺港交所失败，财务数据显示2022年负债率高达85%，净利润亏损2.47亿元，经营活动现金流增速放缓。此次危机源于其“高收低租”的扩张模式难以为继。
线索：
* 风险分析：本次事件集中暴露了采用“包租-转租”（二房东）模式的长租公寓企业在高杠杆、高负债扩张下的脆弱性。当租金收入无法覆盖早期高价锁定的房源成本时，资金链极易断裂，导致租客与房东权益双双受损。魔方生活高达85%的负债率及IPO折戟，显示其外部融资渠道受阻，偿债与持续经营压力巨大。对于投资者而言，需警惕类似高负债运营企业的信用风险；对于租客，选择此类公寓品牌需关注其背后运营公司的财务状况与合同条款的公平性。
* 机会思考：行业危机可能加速市场出清与整合，为资金实力雄厚、运营稳健的头部企业或寻求低价资产收购的机构带来机会。同时，事件将推动监管部门加强对住房租赁市场的资金监管（如租金监管账户），并促使行业探索更轻资产、风险更低的托管或合作模式，这为相关服务（如金融科技、合规咨询）和新模式运营者提供了发展空间。
正文：
近期，魔方公寓在多个城市出现运营问题。上海、广州、武汉、西安等地的部分门店，因魔方公寓长期拖欠物业方租金及水电费，租客被物业方要求限期搬离。有租客反映在清退过程中遭遇断水断电，生活受到严重影响。
租客权益面临挑战。有租客表示，其已预付后续数月租金及押金，在合同被单方面终止后，魔方公寓方面仅告知需15至30个工作日退还剩余款项，未提出任何赔偿方案。根据租客提供的合同条款，租客提前退租需支付违约金，但未明确约定公寓方违约的具体责任。
在广州，部分门店的运营权已移交至新运营方，原有租客的合同被平移，租金不变，但交接过程中未见魔方公寓人员参与。另有一些门店目前仍维持正常运营。
物业方张贴的公告显示，魔方公寓关联公司拖欠的租金及水电费金额从数十万至上百万元不等，涉及的物业方包括个人业主及碧桂园旗下物业。
魔方公寓采用“包租-转租”模式运营。行业信息指出，目前出现清退的门店，其与物业方的签约时间多在2016至2017年，合同期长达10年。行业人士分析，当时行业处于资本驱动的高速扩张期，企业普遍采取“高收低租”的方式争抢房源，这为日后埋下了资金隐患。
魔方公寓的母公司为魔方生活服务集团。该公司曾分别于2022年9月和2023年4月向港交所递交上市申请，均未成功。根据其招股书数据，公司2020年至2022年营业收入从9.5亿元增长至17.1亿元，但净利润波动巨大，2020年亏损2.3亿元，2021年盈利3.02亿元，2022年再度亏损2.47亿元。通过收购，公司在营公寓数量从2020年的3.9万套大幅增加至2022年的7.6万套。
伴随规模扩张，公司负债高企。截至2022年末，魔方生活资产负债率达到85%。其负债主要构成是租赁负债（占比超70%）和计息银行及其他借款（占比超10%）。同时，公司经营活动产生的现金流量净额增速显著放缓，2022年同比增速为13.3%，而2021年增速为59%。
针对此次清退风波，魔方生活服务集团未予正式回应。其客服表示，具体情况需以各门店通知为准，若与物业方无法协商，公司将按合同约定退还租客剩余租金和押金。
发布时间：2025-12-26 14:27
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