摘要：2025年12月，京东集团以34.98亿港元收购香港中国建设银行大厦部分楼层，成为内地互联网巨头赴港置业的又一案例。数据显示，香港甲级写字楼租金在经历长期回调后初现回升迹象，中环及尖沙咀区域在2025年下半年分别录得0.5%及0.2%的租金升幅。与此同时，内地资金在香港住宅市场交易活跃，前11个月以普通话拼音登记的买家成交额达1256亿港元，创纪录新高。这一系列动向标志着内地企业正深入香港零售、物流、金融及资本市场，推动香港从过去由传统港资主导的“资本枢纽”，向融入内地供应链与数字经济的“产业生态枢纽”转型。
线索：
* 投资机会：当前可能处于香港商业地产周期的价格低位与复苏前夜。企业购置核心物业，既能规避未来租金上涨风险，也具备资产增值潜力。内地企业将香港作为出海“试验场”的战略布局，可能为本地零售、物流、金融科技等领域带来新的商业模式与竞争活力，相关产业链及服务商或受益。
* 潜在风险：商业地产复苏仍受全球经济波动、利率环境及本地需求制约。企业面临营运成本上升及汇率波动等短期挑战。传统行业格局被打破可能引发市场调整。投资者需关注宏观环境变化及企业跨境经营的整合难度与合规成本。
正文：
2025年12月10日，京东集团通过旗下投资主体，以34.98亿港元收购位于香港干诺道中3号的中国建设银行大厦部分楼层。该物业为27层甲级写字楼，总面积约11.16万平方米。京东方面表示此次收购目的为“自用”，并称将围绕供应链持续投资，推动零售、物流、技术研发等业务融入香港市场。
这一收购发生在香港资产价格调整与内地企业出海需求增长的背景下。有市场报告指出，经历自2019年下半年起的长周期回调后，香港甲级写字楼租赁市场预计将于2026年见底，中环及尖沙咀区域租金在2025年下半年已分别录得0.5%及0.2%的升幅。尽管面临利率压力与需求疲软等短期挑战，但金融板块复苏与终端使用者的购置活动共同推动了需求回升迹象，预计中环区域写字楼租金将于未来数年率先回升。这意味着当前购置办公物业的成本可能低于长期租赁。
具体而言，京东此次收购的物业单价约为3.12万港元/平方米，较近期中环一宗地标摩天大厦的交易单价低约4.59%。在资产低点锁定核心物业，被认为既能规避租金波动风险，亦为未来资产增值预留空间。有分析认为，活跃的IPO市场将带动写字楼租赁活动，有望吸引投资者重回写字楼投资市场。
近期，多家内地互联网企业加快了在香港的资产配置与业务布局。2025年10月，阿里巴巴和蚂蚁集团以约66亿元人民币购置了铜锣湾一栋建筑的顶部13层作为香港总部。同年6月，小红书也在香港设立了其中国内地以外的首个办公室。
关联至住宅市场，数据显示，2025年前11个月，以普通话拼音登记的买家在香港楼市共成交1.255万宗，涉及总金额1256亿港元，已超越2024年全年纪录，创下自1995年有统计以来的新高。这显示内地资金在住宅市场亦呈活跃态势。与此同时，部分传统港资开发商的业务重心转向全球化，其在香港的资产占比有所下降。根据2025年7月的报道，长和系（包括长实）业务香港资产占比已降至20%以下。
市场数据显示，2025年10月香港私人住宅售价指数较同年5月的低点已回升7.5%。鉴于商业地产市场通常滞后住宅市场6-12个月跟进反弹，这一变化被视作商业地产市场的潜在先行信号。
从企业业务需求看，香港因其普通法体系、资本自由流动及毗邻大湾区的地理位置，正成为内地企业出海的“桥头堡”。以京东为例，其2025年第三季度财报显示，包含海外业务在内的新收入同比增长近214%。在业务层面，京东此前已通过申请香港保险经纪牌照、落地线下门店、收购本地连锁超市、运营快递中心等方式，渗透进香港的零售、物流、金融等多个行业，此次购置办公空间亦有整合资源的考虑。
内地企业的深入正在改变香港部分行业的市场格局。以零售业为例，2020年左右的数据显示，两大连锁商超品牌合计占据了香港零售市场近70%的份额，市场高度集中。而内地企业带来的数字化供应链正在切入市场。例如，京东在收购拥有90余家门店的佳宝超市后，将其接入自身物流网络。京东快递港岛运营中心投入运营后，当地新增超过100名快递员，2023年至今其香港日均揽收快递量增长超过50倍。美团旗下外卖平台在进入香港一年内，基于订单量的市场份额提升至44%。此外，京东于2025年10月获发香港保险经纪牌照，切入金融服务业。有研究报告预测，香港有望在2028年成为全球第一大跨境财富管理中心。
在资本市场层面，内资企业已成为港股市场的重要力量。截至2025年11月，港股IPO募资总额为2598.89亿港元，其中内地企业占比达86%，且“A+H”双重上市企业贡献了募资额的超六成。预计2025年香港将完成114只新股上市。在2025年全球前十大募资金额IPO榜单中，港交所贡献的四单均为内资背景企业。
总体而言，内地资本与企业正深入香港多个经济领域。这不仅为香港带去了资本，也带去了技术、商业模式与就业机会，推动香港从传统的“资本枢纽”向“产业生态枢纽”转型。然而，这一过程也面临挑战，包括全球经济波动对商业地产复苏的制约，以及企业需应对的营运成本上升、汇率波动等问题。
发布时间：2025年12月26日 19:20:05
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