摘要：香港楼市在2025年呈现回暖态势，楼价在3月后止跌回升，全年涨幅超过4%，有望结束连续三年的下跌。中原集团创始人施永青认为市场已进入牛市，预计明年楼价将至少再上涨15%，且未来几年可能保持双位数增长。然而，有物业顾问指出，市场库存高企，未来三至四年将有超过十万伙新供应，预计购买力将主要被一手市场吸纳，因此二手楼价反弹力度有限，明年涨幅可能仅为5%左右。
线索：
* 投资机会视角：观点认为楼市已确认周期性拐点，进入新一轮牛市。主要支撑理由包括：1）价格经历三年下跌后，累积了约三成的跌幅，提升了 affordability；2）政策刺激（如印花税调整）已显现效果，带动成交量价齐升；3）香港经济环境好转，股市活跃，形成利好氛围；4）基于历史周期“下跌3年，回升6年”的经验判断，上涨趋势可能持续数年。这指向了中长期的结构性做多机会。
* 投资风险视角：观点警示楼市复苏可能呈现“L形”或平缓的“U形”，而非强劲反弹。核心风险在于庞大的市场供应：1）当前货尾单位存量高达1万至2万伙；2）已获批或在建住宅单位超过10万伙，将在未来三至四年持续进入市场。巨大的潜在供应意味着，即使需求回暖，大部分购买力也会被一手新房市场分流，从而严重制约二手楼价的上升空间和速度。这提示需关注市场结构性分化及上涨动能不足的风险。
正文：
香港住宅市场在2025年持续回暖，楼价反复向上。市场转势的契机包括当年3月的一项财政预算案措施，即将100港元从价印花税的适用物业价格上限由300万港元放宽至400万港元，此举带动了中小型单位的成交量和价格上升。
根据土地注册处数据，截至12月中旬，二手私人住宅买卖成交登记约44,000多宗，较去年全年约40,000宗增加近一成。楼价走势方面，市场在3月中旬后止跌回稳，近期升幅扩大至超过4%。综合全年表现，楼价很大可能结束此前连续三年的跌势。
有市场观点认为，楼市已明显转势。该观点预计，明年楼价最少将再上升一成半（15%），并且未来几年市场将继续向好，每年均有双位数的升幅潜力。其分析理由包括：楼市已完成一个持续三年的下跌周期，价格累计调整约三成，使得更多人能够负担；同时，香港经济相对好转，股票市场成交活跃，首次公开募股（IPO）市场表现强劲，多方面因素均对楼市有利。该观点基于历史模式，指出过往楼市周期存在“下跌3年，回升6年”的规律。
然而，另有分析指出，虽然经济环境改善，但市场库存仍然偏多，短期内难以完全消化。加之发展商持续推售新楼盘，预计楼市反弹力度有限。该分析认为，此次住宅市场的复苏形态可能更接近“L形”或平缓的“U形”。目前市场货尾单位仍徘徊在1万至2万伙的水平。更重要的是，观察已获批准动工或正在建设中的住宅单位，数量仍超过10万伙，这些供应将在未来三至四年内陆续进入市场。因此，即使市场入市意欲或需求增加，大部分购买力也有机会被一手新房市场吸纳，从而导致二手楼价的反弹力度相对较弱。基于此，该分析预计明年二手楼价升幅约为百分之五（5%）。
发布时间：2025-12-25 20:13
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