摘要：2025年，中国互联网公司在房地产市场表现活跃，进行了一系列大规模的购置与建设活动。阿里巴巴与蚂蚁集团联合出资72亿港元在香港购置写字楼，京东以约34.73亿港元购入香港中环物业，两笔交易合计约占当年香港甲级写字楼大额交易总额的三成。在内地，京东、抖音、字节跳动、腾讯等公司也于南京、广州、深圳、杭州、厦门、上海等地投资建设或购置总部基地，单个项目投资额从数十亿至上百亿元人民币不等。这些行为主要出于满足业务扩张的办公需求，同时也被视为在房地产市场低点进行的资产配置，并得到各地政府“总部经济”招商政策的推动。然而，各地产业规划同质化可能带来资源浪费的风险。
线索：
* 投资机会：
1. 资产价值窗口：在整体房地产市场低迷时期，部分核心地段物业估值处于相对低点，为资金充裕的企业提供了购置优质资产的时机。
2. 总部经济效应：互联网公司建设区域总部能形成产业集群，带动当地数字经济、就业与配套产业发展，享受地方政府提供的政策便利。
3. 业务协同与人才吸引：自持物业有助于提升各业务板块的协同效率，并凭借地标性建筑增强品牌形象，吸引高端人才。
* 潜在风险：
1. 市场波动风险：大规模不动产投资可能面临未来房地产市场波动的风险，影响资产价值和流动性。
2. 同质化与过剩风险：众多城市将“金融、科技、数字经济”作为总部经济核心赛道，可能导致招商竞争同质化，引发资源错配或过剩。
3. 资金占用与财务压力：动辄数十亿的投资会占用大量资金，对企业的现金流和财务结构构成考验，尤其对中小型公司而言压力更大。
4. 政策依赖风险：“总部经济”的发展高度依赖地方政府的持续政策支持，政策环境的变化可能影响项目长期效益。
正文：
2025年，中国互联网公司在房地产市场表现活跃，进行了多笔大宗交易与建设项目。
在香港市场，2025年10月，阿里巴巴集团与蚂蚁集团共同出资72亿港元（约9.25亿美元），购入香港铜锣湾港岛壹号中心共13层商业写字楼，该交易成为2021年以来香港最大宗的写字楼成交。同年12月，京东宣布斥资约34.73亿港元，购入香港中环中国建设银行大厦的部分办公楼层，面积约11202平方米。2024年香港甲级写字楼大额交易总额为410亿港元，2025年市场有所回暖，全年交易额有望接近或超过去年水平。仅阿里巴巴（含蚂蚁）与京东的上述两笔交易，合计金额就占到2025年香港甲级写字楼大额交易总额的约三成。
在內地市场，互联网公司同样积极购置或建设物业。2025年11月24日，京东集团南京研发中心总部项目正式开工，总投资35亿元，建筑面积约27.4万平方米。同年3月底，抖音集团以12.14亿元竞得广州市海珠区一地块，用地面积约5.5公顷，计划用于建设抖音华南总部。此外，一些中小型游戏公司也参与了房地产投资。例如，港股上市公司家乡互动于2025年12月3日公告，以总代价1.07亿元购买了位于深圳市南山区前海华润金融中心的七个单元物业，总面积约2390平方米，计划用作自用办公场地。该公司2024年全年营收13.86亿元，净亏损7417.4万元，截至2024年末账上现金及现金等价物为7.55亿元。另一家游戏公司延趣网络在2025年9月出资3100万元竞得厦门思明区一地塊，计划建设全球总部，项目总投资额1.5亿元；同年11月，又以3.31亿元底价竞得泉州市丰泽区一商业综合体建筑。
与此同时，多家互联网公司的总部或区域总部大楼在2025年竣工或在建，成为各地的新地标。京东在上海普陀区投资近百亿元打造京东上海中心，总建筑面积约54万平方米，预计2027年整体竣工。其在深圳湾超级总部基地的深圳总部大厦总投资超31亿元，预计2027年底建成。在南京建邺区，京东南京区域中心总投资不低于15亿元，已于2025年11月动工。
字节跳动在2025年有3处总部大楼竣工启用：深圳后海中心总投资超过20亿元；杭州华东总部大楼总投资27亿元；厦门总部大楼已于2025年5月通过竣工备案。此外，位于上海杨浦滨江的美团、B站、抖音总部项目预计于2026年同步竣工。腾讯位于深圳前海大铲湾片区的新总部大楼“企鹅岛”也于2025年初开工。
这些“买楼造楼”行为的背后有多重驱动因素。对于企业自身而言，首先是满足快速扩张带来的办公空间需求，并展示发展信心与实力。例如，京东在香港的团队已从最初1人扩展至2000人，未来计划达到10000人，购置办公场地有助于提升运营协同效率和吸引全球人才。其次，在房地产市场相对低迷的时期进行投资，可能被视为一种资产配置。以阿里巴巴与蚂蚁集团购入的香港铜锣湾物业为例，其估值相较于2017年的约270亿元人民币已显著下降。
另一股重要的推动力量来自各地的招商引资政策。为发展“总部经济”，各地积极吸引互联网企业设立区域总部。香港为打造“国际创新科技中心”，设立了“引进重点企业办公室”，目标在5年内吸引100家企业，截至2025年10月已累计签约102家，其中超60%为内地企业。南京在引进京东研发中心项目时，实现了从签约到开工用时不到100天的“南京速度”。自2015年“互联网+”概念兴起后，从武汉光谷提出“第二总部”经济开始，吸引互联网企业设立总部已成为许多城市的发展策略。
有预测指出，中国总部经济市场规模在2023年已达到22.3万亿元，预计将以年均复合增长率8.7%的态势增长，2030年有望突破35万亿元，其中高新技术企业总部、跨国公司区域总部及新兴产业集群总部的贡献率将超过60%。
然而，在总部经济蓬勃发展的同时，也出现了同质化趋势。有分析指出，在全国287个地级市的总部经济专项规划中，超过70%的城市都将“金融、科技、数字经济”列为核心赛道。
发布时间：2025-12-24 14:44:41
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