摘要：在国内高星酒店面临经营压力的背景下，行业正积极探索通过不动产投资信托基金（REITs）实现资产证券化转型。近期政策明确将四星级及以上酒店纳入REITs范围，推动了相关实践。典型案例包括金茂以22.65亿元挂牌转让三亚丽思卡尔顿酒店以进行类REITs操作，以及京投发展收购负债但具营收潜力的新天地安达仕酒店。数据显示，酒店行业平均投资回收周期长达15-20年，而REITs为盘活重资产、优化企业财务报表并转向轻资产运营提供了新路径。未来酒店业可能形成“资本方+运营方+品牌方”的专业化分工格局。
线索：
* 投资机会：REITs为酒店资产提供了新的流动性与退出渠道，有助于释放存量资产价值。对于拥有优质、现金流稳定酒店资产的企业（如核心地段的高端酒店），通过REITs证券化可快速回笼资金，优化资本结构，并专注于轻资产管理和品牌输出。先行试水的企业可能获得先发优势。对投资者而言，酒店REITs提供了参与酒店物业投资、获取稳定分红收益的金融产品。
* 风险与挑战：并非所有高星酒店都具备发行REITs的条件。核心门槛在于资产的持续盈利能力和现金流的稳定性。酒店估值受市场周期、区位等因素影响较大，估值合理性是关键。此外，资产证券化过程涉及复杂的法律、财务结构重组，对运营规范和信息披露要求高。行业整体盈利承压的背景下，只有少数优质标的能满足“优中选优”的监管要求，市场分化将加剧。
正文：
面对经营压力，部分国内高星级酒店采取了多种非传统的经营方式维持运营，例如在直播平台销售早餐自助、在酒店周边开设餐饮摊位或出租场地用于短视频拍摄等。
与此同时，更多高星酒店开始关注并尝试通过不动产投资信托基金（REITs）进行资产证券化。这一转变与政策推动直接相关。《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》已明确将四星级及以上酒店项目纳入REITs试点范围。
近期市场出现了多个与酒店REITs相关的资本运作案例。2025年11月，中国金茂以22.65亿元挂牌转让其持有的金茂（三亚）旅业有限公司100%股权，该公司核心资产为三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店。金茂表示此次交易是基于资产证券化的目的。同月，京投发展以承担债务的方式收购了上海新天地安达仕酒店，该酒店负债约25.3亿元，但在正常经营年份年营收可达1.8亿至2.1亿元，被认为具备发行REITs的潜力。
REITs为酒店行业提供了新的资产退出和盘活路径。酒店资产通常具有投资额大、回收周期长的特点。根据URI的调查数据，酒店行业平均投资回收周期长达15至20年，导致“经营现金流健康，但账面资金紧张”的现象普遍存在。REITs通过将符合条件的酒店物业进行资产重组和风险隔离，转化为可在证券交易所公开交易的标准化金融产品，实质上是通过公开募集资金来盘活资产，投资者按份额获得收益分红。
对比传统的资产处置方式，REITs或类REITs操作展现出不同逻辑。例如，金茂在2024年12月曾将三亚希尔顿酒店以18.49亿元出售给一家与山西投资者关联的公司，属于直接资产转让。而2025年对丽思卡尔顿酒店的操作，则是通过类似REITs的结构，由中信证券设立专项计划进行收购，实现了资产出表（从资产负债表中移除）和资金回收，旨在优化财务报表。
三亚作为国内高端酒店密集区域，已成为酒店REITs探索的“试验田”。金茂三亚丽思卡尔顿酒店2008年开业，拥有446间客房及套房和33栋别墅，是金茂旗下每间房收益最高的酒店资产。2025年上半年，该酒店平均房价为2054元，平均入住率为80.5%，每间可售房收入（RevPAR）为1654元。此外，复星旅游文化集团在启动私有化后，也计划将其核心资产三亚亚特兰蒂斯项目在上海证券交易所独立上市，探索REITs模式。
行业内已有其他先行者。2024年，锦江国际集团发行了国内首单酒店资产类REITs产品，通过出售“时尚之旅”酒店资产股权回笼资金并实现约4亿元收益。2025年12月，锦江国际启动了酒店公募REITs的招标工作。
通过REITs实现资产证券化，有助于酒店企业由重资产持有向轻资产运营转型。例如，金茂在剥离重资产的同时，正着力打造自有酒店品牌。复星旅文自2023年提出轻资产转型后，持续剥离非核心资产并于2025年11月推出了新的轻资产酒店产品线。
然而，酒店REITs的大规模发展仍面临挑战。首要问题是资产的持续盈利能力，能否产生稳定且可预测的现金流是关键。其次是资产估值的合理性，估值需平衡投资者收益与原始权益人的意愿。政策要求项目“优中选优”，门槛较高。
要满足REITs发行条件，酒店通常需要具备多项关键条件：除了达到四星级及以上标准，更需拥有长期稳定的现金流；产权与运营权结构需清晰、规范；位于核心商圈、成熟旅游目的地或具有城市更新潜力的酒店更具优势。专业机构发布的《酒店REITs核心指标自查清单》也指出，运营资质、资产规模、盈利能力、运营效率、合规风险及ESG表现等是核心评估指标。
据URI研究中心预测，未来国内酒店业可能形成“资本方（REITs投资人）、运营方（酒店管理公司）、品牌方（酒店集团）”三者分离、各司其职的产业格局。业内观点认为，未来三年将是中国酒店REITs发展的关键时期。随着更多企业参与，酒店行业的竞争重点将从资产规模转向运营效率和价值创造能力。
发布时间：2025-12-23 10:52:05
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