摘要：2025年12月23日，北京市海淀区一宗编号为京土储挂（海）[2025]043号的综合用地完成出让。该地块由海开控股（北京海开控股（集团）股份有限公司）旗下的北京华大基业房地产开发有限责任公司以总价84.56亿元竞得，成交综合楼面价约为37517元/平方米，溢价率为0.4%。地块土地面积约7.71万平方米，规划建筑面积约22.54万平方米，起始价84.22亿元。地块位于上地学区，享有教育资源并毗邻互联网产业区，未来计划发展人工智能产业集群，但同时也承担约13.23万平方米的配建任务，对开发商资金和运营能力要求较高。
线索：
* 投资机会：该地块位于北京海淀区核心地段，兼具稀缺的优质学区属性与成熟的互联网产业基础（周边有百度、腾讯等公司），未来还将规划人工智能产业集群，有望持续导入高购买力人群，支撑住宅需求。地块以低溢价成交，相较于周边历史成交地块（如2024年11月成交、销售指导价10.5万元/平方米的功德寺地块）可能存在一定的价格空间。在当前市场分化背景下，核心城市优质资产显示出较强的抗压能力。
* 投资风险：地块总价高，且配建规模大（包括托老所、体育设施及占比不低于70%的办公面积），要求企业具备强大的资金沉淀和长期运营能力，变现周期可能较长。住宅地块形状狭长，可能限制产品设计，市场推测将主打中小户型。此外，竞买人需通过区政府审核，限制了参与主体，可能影响价格发现。整体房地产市场仍处于调整期，对开发商的现金流管理构成挑战。
正文：
2025年12月23日，北京市海淀区成功出让一宗涉宅综合用地。该地块编号为京土储挂（海）[2025]043号，具体为海淀区上地0702街区东地块土地一级开发项目中的HD00-0702-18、24、23地块，土地性质包括R2二类居住用地和F3其他类多功能用地。
地块土地面积77132.238平方米，规划建筑面积225393.2772平方米（约22.54万平方米）。出让起始价为84.22亿元，起始综合楼面价为37366元/平方米。开拍前，该地块获得两家房企报价。经过竞价，最终由北京华大基业房地产开发有限责任公司以总价84.56亿元竞得，成交综合楼面价约为37517元/平方米，溢价率为0.4%。北京华大基业房地产开发有限责任公司由北京海开控股（集团）股份有限公司全资持股，后者为海淀区国资控股的区属监管企业。另一家参与竞买的企业为北京建工。
分析指出，该地块规划总建筑面积约22.54万平方米，包含两宗住宅用地与一宗多功能用地。其稀缺性源于海淀上地学区的教育资源和周边已形成的产业集聚效应，百度、腾讯等互联网公司位于该区域。根据规划，地块中的多功能用地（0702-23地块）未来将用于打造人工智能产业集群，有望持续导入居住需求。
与此同时，该地块需承担约13.23万平方米的配建，包括托老所、体育设施等公共服务空间，且办公面积占比要求不低于70%。这种模式对开发企业的资金沉淀与综合运营能力提出了较高要求。此外，两宗住宅用地被公建地块分割，形状南北狭长，这在客观上限制了打造大面宽豪宅产品的空间。市场推测项目可能侧重110至130平方米的中小户型，以相对可控的总价对接需求。
本次土拍仅有两家国企参与。分析认为，这既反映出临近年末房企资金面偏紧、对高总价地块保持谨慎，也与出让规则中“竞买人须通过海淀区人民政府审核”的竞买门槛有关，该条件在一定程度上筛除了部分潜在竞买人。在双重条件约束下，该地块仍以溢价成交。
地块西北侧不远处为2024年11月5日成交的功德寺地块，该地块由绿城和越秀竞得，项目销售指导价格为10.5万元/平方米。分析提及，上地地块位于功德寺与朱房村项目之间，在定位上或可与周边项目形成差异。
回顾市场，海淀区地块持续受到关注。2025年3月18日，海淀区树村一地块经过265轮竞价，由中海地产以75.02亿元竞得，溢价率27.93%，成交楼面价约10.23万元/平方米，成为当时北京的单价地王。
从市场数据看，2025年11月，北京新建商品住宅成交面积24万平方米；2025年1至11月，新建商品住宅累计成交面积408万平方米，累计同比增长1%。二手房方面，2025年11月北京二手房成交面积125万平方米，环比增长15%；2025年1至11月累计成交面积1435万平方米，同比持平。
发布时间：2025-12-23T16:23:34+00:00
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