摘要：
2025年11月，全国新开业21个集中式商业项目，总体量约156万平方米，环比10月数量与体量均下降约44.7%。尽管开业量收紧，但项目整体呈现高“含金量”特征，表现为多元化、创新化和区域化。亮点包括深圳最大万象汇、湖南最大永旺梦乐城等区域商业巨无霸，以及采用XOD、POD+TOD等创新模式的复合型商业综合体。地域上，超六成项目集中在华东和华南区，深圳以4个开业项目数量位居城市榜首，杭州则以37.5万㎡的新增体量领跑。
线索：
1. 投资机会：商业地产开发正从单纯规模化转向精细化运营和模式创新。采用XOD（以交通为导向）、POD（以公园为导向）等融合多种功能模式的复合型商业综合体，通过打造独特体验吸引客流，具备更强的抗风险能力和长期价值潜力，值得关注。此外，奥特莱斯业态向三、五线城市下沉，揭示了低线城市消费升级的蓝海市场，提前布局的品牌和开发商有望获得先发优势。
2. 潜在风险：11月开业数量的环比大幅下降，可能预示着商业地产市场整体的扩张步伐放缓。对于文中所述的“高含金量”项目，其前期投入巨大，对运营商的招商能力、运营效率和资金链稳定性提出了更高要求。若后续市场消费力不及预期，这些高标准项目可能面临更大的回报压力和空置风险。
正文：
11月全国商业项目开业概况
据赢商大数据统计，2025年11月全国新开业集中式商业项目21个，商业总体量约156万平方米。相较于10月（38个项目，280.9万平方米体量），项目数量和体量环比分别下降44.74%和44.48%。在21个项目中，存量改造项目为3个，体量约17万平方米。此外，12月预计将迎来新一轮开业潮。
区域与城市分布特征
11月新开业项目在地理分布上呈现明显集中性。华东区和华南区共计开业14个项目，占全国总量的66.67%，两区开业数量均为7个。华东区因拥有3个体量超10万平方米的项目，总体量领先；华南区则仅有深圳怀德万象汇一个超10万平方米项目。华中区开业3个项目，因永旺梦乐城长沙湘江新区贡献了23.6万平方米的体量，使其总体量与华南区持平。西南区有2个项目，体量均低于10万平方米。西北区和华北区各有1个项目。
从城市维度看，21个项目分布于16座城市。其中，深圳市开业项目数量最多，为4个，包括深圳怀德万象汇、深圳景福安荟邻、深圳UpperLink之脉东区以及试营业的深圳大中华茂业天地。杭州市开业2个项目，但总新增体量最大，为37.5万平方米，分别为杭州城北招商花园城（24万㎡）和龙湖杭州上城天街（13.5万㎡）。广州市同样有2个开业项目，均为小体量存量改造项目。
新开业项目运营模式与亮点
11月开业项目在运营模式上呈现多元化趋势，涵盖了区域商业中心、创新模式综合体、社区商业、奥特莱斯及非标商业等多种形态。
1. 创新模式综合体
* 杭州城北招商花园城：项目体量24万平方米，定位“城北活力中心”。项目创新采用XOD模式，融合了TOD（公共交通）、POD（生态公园）、COD（市民文化）理念，与在建地铁15号线崇杭街站无缝对接。项目引入超250家品牌，其中超50%为区域首店，并围绕京杭大运河文化打造了八大核心场景。
* 龙湖杭州上城天街：项目体量约13.5万平方米，定位“城东公园休闲生活中心”，运用“POD+TOD”双核理念。其特色空间包括五至六层的“丰收湖之眼”观景空间和一层的半开放式街区“茶话巷”。项目汇集超270个品牌，其中超过80家为区域首进品牌。
* TOD模式项目：多个项目位于地铁上盖或与地铁无缝衔接，如深圳怀德万象汇、武汉花山河上岸公园一期·花涧、龙湖西安长乐天街等，强化了公共交通与商业的联动。
2. 区域型商业巨无霸
* 深圳怀德万象汇：由怀德股份与华润万象生活联合打造，体量18万平方米，是目前深圳规模最大的万象汇。项目与地铁12号线怀德站接驳，定位“社交生活聚场”。项目由国际建筑事务所Benoy设计，采用“多首层”与双馆连廊布局，屋顶设有5000㎡花园。商场引进近400家品牌，餐饮业态中超50%为区域首店。
* 永旺梦乐城长沙湘江新区：项目体量23.6万平方米，是湖南省目前规模最大的永旺梦乐城。项目定位“城市生活能量场”，引进约260家品牌，包含16家首店。项目内打造了屋顶运动公园、4F草坪广场、夜间活力区、户外夜市及宠物专属乐园等特色主题区。据披露，项目开业前4天总客流达60万人次，销售额达3000万元。
3. 其他商业形态
* 社区商业：邻里及社区商业表现活跃，如连云港海州湾生活广场、青岛中建幸孚MALL中德店、深圳景福安荟邻等项目，致力于打造社区生活服务圈。
* 奥特莱斯下沉：泉州复悦尚奥特莱斯和雅安跃动奥特莱斯分别位于商业三线和五线城市，均以“微度假奥莱”为概念，承载了购物、休闲等复合功能。
* 非标商业：南京红山Sparkle耀市定位“年轻力创新场”，围绕场景力、内容力、松弛感打造空间，旨在链接年轻消费群体。
发布时间：2025-12-19 13:52
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