摘要
为应对日益增长的老旧住宅安全隐患，并响应国家存量提质增效的政策导向，郑州、长沙等多个城市已启动房屋“强制体检”制度。该制度主要针对楼龄超过25-30年的住宅和公共建筑，旨在系统排查结构安全与设备老化问题。数据显示，国内20年以上楼龄的房屋占比已达35%。然而，政策的核心挑战在于维修资金的巨大缺口，大量老旧小区面临维修基金缺失或不足的困境。为解决此问题，各地正探索包括政府补贴、业主共担、社会资本引入以及试点“房屋养老保险”在内的多元化融资新路径。
线索
强制体检政策的核心投资线索在于其催生了一个全新的房屋安全管理产业链。一方面，该政策暴露了巨大的存量风险：老旧房屋业主面临维修基金不足导致的突发巨额维修负担，这直接影响房产价值和流动性。另一方面，这催生了显著的投资机会。首先是保险业的蓝海市场，国内房屋保险渗透率不足5%，“保险+服务”的模式为保险公司开辟了新的保费收入和增值服务空间。其次是建筑检测与维修行业，将迎来持续增长的业务需求。最后，为解决维修资金增值难题，金融创新（如REITs）和科技赋能（如智能监测、数字化管理平台）也孕育着巨大的市场潜力，吸引房地产科技和资产管理领域的资本进入。
正文
政策启动与多地实践
近期，多个城市针对城镇老旧房屋启动了强制性安全“体检”制度。
郑州市发布的实施方案规定，将对房龄30年以上的住宅进行首次“体检”，费用由政府公共账户承担。具体标准为：使用年限未满30年的住宅免检；30年及以上但未达设计使用年限的，每10年“体检”一次；达到设计使用年限仍需继续使用的，每5年“体检”一次。
长沙市印发的技术指南则明确，对房龄超过25年但未达设计使用年限的公共建筑，每5年至少进行1次“体检”；经营性自建房在开展经营活动前必须“体检”，且房龄超过25年的，每2年至少进行1次。
此外，天津、辽宁沈阳、江苏南通等地也已发布房屋“体检”相关的管理办法和技术导则。
政策动因与背景
推行房屋“强制体检”的背后，是城市住宅楼龄增长带来的安全隐患和国家层面的政策要求。
根据《中国人口普查年鉴2020》的统计数据，全国20年以上楼龄的房屋占比已达35%，30年以上楼龄的房屋占比为20.6%。在重点20个城市中，老旧小区数量占比接近40%。
随着楼龄增长，房屋可能出现多种问题：结构方面，如混凝土碳化导致钢筋锈蚀、地基沉降引发墙体开裂；设备方面，水电管线锈蚀、电梯故障频发；此外还有外墙保温层脱落、屋顶漏水等问题，影响居住体验。
国家政策也对此提出了明确要求。中央城市工作会议提出，城市发展要从大规模增量扩张转向存量提质增效，要建设安全可靠的韧性城市，提升房屋安全保障水平。中共中央办公厅、国务院办公厅发布的《关于持续推进城市更新行动的意见》中也明确，要全面开展城市“体检”评估。
检测费用与维修资金来源
“体检”内容涵盖了从房屋主体结构到装饰材料、设备设施等多个方面。例如，郑州的“体检”包括地基基础、主体结构、建筑材料、建筑幕墙等；武汉的技术导则则将检测分为地基基础、主体结构、围护系统、设备设施及管线四个部分。
与“体检”费用相比，后续的维修费用更为高昂，其资金来源是政策执行的关键。
“体检”费用方面，郑州规定城镇住宅的“体检费”由市级公共账户列支，非住宅的由房屋安全责任人承担，政府提供50%的奖补。其他已出台政策的城市，其“体检”资源多来自地方财政统筹。
维修费用方面，郑州的政策规定，对于住宅共用部位和设施的安全隐患，可申请使用住宅专项维修资金；若无维修资金，则由相关业主按“一事一议”原则分摊。
然而，许多老旧小区普遍面临维修基金缺失或不足的问题。这源于部分老旧住宅为福利分房，历史遗留问题导致维修基金未建立或补缴不到位。同时，早期缴纳的维修基金因通胀导致购买力下降，且投资渠道受限，增值能力有限。此外，动用维修基金需经过繁琐的业主大会表决程序，也增加了使用难度。
解决方案探索与未来方向
为解决维修资金难题，多方建议提出多管齐下的解决方案。
一是鼓励业主补缴。通过宣传引导，让业主认识到“体检”和维修与自身利益相关，并主动追加缴纳维修基金，对老龄化、困难人群集中的小区，政府财政可提供兜底保障。
二是建立新的资金筹集制度。建议探索存量房安全管理的金融制度，拓宽维修基金的投资渠道，如投资国债、基础设施REITs等。同时建立“政府+业主+社会资本”的成本共担机制。
三是引入保险机制。郑州已发布试点工作细则，引入“保险+服务”模式，由保险公司对房屋损毁损失提供风险保障，并实施安全风险预防服务。
深圳市罗湖区东湖、黄贝街道已率先实践，为辖区内990余栋老房子统一投保了“养老保险”。保险公司承担三项职能：定期进行专业安全检查；建立专项保险资金池用于赔付；搭建信息化管理平台进行风险评估。此项保险的费用来源于政府下拨给街道的房屋安全专项经费。
业内还呼吁建立完善的房屋“养老保险”制度，并研究将小区公共空间、底商经营性收入等作为房屋“养老金”公共部分资金来源的可行性。
发布时间
2025-12-21 18:15
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