摘要
万科旗下长租公寓品牌泊寓于2025年12月起清退深圳10余家门店，主要涉及“万村计划”时期的存量项目。此举被定义为聚焦核心优质资产、提升运营效率的战略调整。公司为受影响租客提供了包括原合同续签、免费换房或退租补偿在内的安置方案。截至2025年11月，泊寓管理房源规模达28万间，仍居行业第一。此次调整反映了长租公寓行业整体从高速扩张向追求稳定收益的转变趋势。
线索
此次清退行动揭示了长租公寓重资产模式的风险，特别是“万村计划”这类前期投入高、回报周期长的项目在市场下行期的脆弱性，这构成了历史遗留风险。但同时，这也揭示了万科的战略转向机遇。一方面，公司正积极剥离低效资产，优化资产负债表；另一方面，其“纳保”（纳入保障性租赁住房）房源量快速增长至13.3万间，占比近半，这意味着泊寓正深度绑定政策性住房市场，有望获得更稳定的租金收益和政策支持。此外，产品线的多元化（服务式公寓、蓝领宿舍等）和对“非居改保”等新模式的探索，旨在提升抗风险能力和盈利能力。投资者应关注其战略转型效果，即成本优化能否覆盖收入增速放缓的压力，以及新业务板块能否成为可靠的利润增长点。
正文
2025年12月起，万科旗下长租公寓品牌泊寓对深圳区域的10余家门店进行集中清退，涉及龙华观澜锦鲤公社、龙岗五和大发埔公社等。
泊寓是万科于2016年创立的长租公寓品牌，后升级为核心业务。截至2025年11月，其经营管理房源达28万间，规模位居行业第一。
泊寓内部相关负责人表示，此次清退主要针对部分低效或风险较高的存量项目，属于聚焦核心优质资产、提升运营效率的战略调整，并非长租公寓业务的整体收缩。目前，泊寓已为受影响租户制定了安置及赔偿方案，而位于福田、龙岗等区未涉及清退的门店均正常运营。
此次清退的楼栋主要为“万村计划”时期留下的房源。该计划始于2017年，万科以高于市场价的租金从业主手中租下农民房，经过升级改造后，转化为标准化租赁住房，交由泊寓统一运营。近年来，住房租赁市场需求与租金增长承压，部分“万村”项目面临回报周期长、运营负担重的局面。
针对受影响租户，泊寓制定了安置及赔偿方案：
1. 原房间续住：由泊寓协助租户以原合同条款直接换签至房屋业主方，租金及服务不变。
2. 换至其他泊寓门店：可免费换房至周边其他泊寓门店，每户提供300元搬家补贴。
3. 选择退房：泊寓提供原房间免费居住一个月作为过渡，或领取一个月租金作为赔偿。
泊寓方面表示，无论选择换签或退租，均会按照合约赔偿一个月租金，并提供免费搬家、免费换房、过渡居住等方案。
此次门店调整折射了整个长租公寓行业战略逻辑的转变。过去几年，行业在核心城市快速扩张，但进入2025年后，增速明显趋缓。
克而瑞不动产运营监测数据显示，2025年上半年，多家头部公寓企业收入增速放缓。例如，万科泊寓收入增速从去年同期的5.3%回落至4.1%；招商伊敦从24%降至3.3%。克而瑞研究指出，收入增速放缓可能与保障性租赁住房供应扩大、市场竞争加剧等因素有关，行业正从追求高速扩张转向着眼于长期可持续的稳定收益阶段。
面对行业变局，泊寓开始布局转型。除了服务青年白领，还拥有面向中高端商务人士的服务式公寓品牌“富瑞斯”、为企业定制蓝领宿舍“安舍”、大型租赁社区“泊寓院儿”等多条产品线。
财报数据显示，2025年上半年，万科泊寓实现营业收入18.0亿元，运营管理规模突破27万间，开业规模达19.8万间，出租率93.3%。
近年来，泊寓正在探索“非居改保”、“由售改租”等模式，并深化与地方国企合作，发力人才房、保障性租赁住房等政策性房源。截至2025年三季度末，泊寓“纳保”房量同比增长13.7%至13.3万间，在管理规模中的占比增至47.5%。
发布时间
2025-12-19 21:22:08
评论 ( 0 )