摘要
中央经济工作会议将2026年房地产发展的首要任务定为“着力稳定房地产市场”，标志着政策思路从短期的“止跌回稳”转向中长期的系统性稳定。核心策略是实施“因城施策控增量、去库存、优供给”的九字方针，短期通过政府收购存量房作保障房、激活需求等措施稳市场；中期依靠高质量推进城市更新和要素市场化改革激发活力；长期则通过建设“好房子”和深化基础性制度（如预售、融资）改革，构建房地产发展新模式。同时，深化住房公积金制度改革也被列为重点任务，旨在通过扩大覆盖面、拓展使用场景等措施支持新模式的构建。
线索
投资机会与风险分析：
* 机会：
1. 存量盘活与保障房领域： 政策鼓励收购存量商品房用作保障性住房，为拥有大量存量资产的房企提供了去化渠道和现金流回笼机会。参与保障房建设、改造及运营的企业将直接受益。
2. 城市更新与旧改： 会议将城市更新表述升级为“高质量推进”，意味着相关投资将加速。具备城市更新项目经验、资源整合能力和资金实力的建筑、规划及地产开发企业将迎来新增长点。
3. 高品质住宅（“好房子”）： 市场竞争从规模转向品质，聚焦于绿色、智慧、舒适住宅的开发商将获得溢价和差异化竞争优势。相关产业链，如绿色建材、智能家居、物业服务等，也存在投资价值。
4. 公积金改革受益方： 公积金使用场景拓宽（如支持租房、支付首付）和覆盖面扩大，有望释放新的住房需求，尤其利好面向新市民、青年人的刚需楼盘及长租公寓市场。
* 风险：
1. 政策执行风险： “因城施策”的效果高度依赖地方政府的财政能力和执行效率。若地方动力不足或资金短缺，中央政策意图可能无法完全落地。
2. 行业出清风险： “控增量”意味着过去依赖土地扩张、高周转模式的传统房企面临严峻挑战。财务杠杆高、产品力弱、转型慢的企业可能被市场加速淘汰。
3. 需求持续性风险： 尽管政策着力降低购房成本，但房地产市场的根本复苏仍依赖于居民收入预期和整体经济环境的改善。若经济复苏不及预期，刺激政策的效果可能有限，市场稳定基础不牢固。
4. 金融支持不确定性： “白名单”制度和再贷款等金融支持虽有方向，但具体支持规模、覆盖范围和落地速度存在不确定性，部分项目和企业仍可能面临融资困难。
正文
中央经济工作会议于12月10日至11日召开。针对房地产市场，会议明确要着力稳定房地产市场，坚持因城施策，实施控增量、去库存、优供给的策略。鼓励收购存量商品房，并将其重点用于保障性住房。会议提出要深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，并加快构建房地产发展新模式。“着力稳定房地产市场”成为2026年房地产领域的首要任务。
一、政策逻辑的转变：从“止跌回稳”到“着力稳定”
与2024年中央经济工作会议相比，2025年会议在房地产的政策基调、核心策略和侧重点上均发生变化。政策基调从2024年的“持续用力推动房地产市场止跌回稳”转变为2025年的“着力稳定房地产市场”。核心策略从2024年重点在需求端刺激，释放刚性和改善性住房需求，转变为供需双侧管理，即因城施策控增量、去库存、优供给。
短期策略： 多措并举稳定市场是2026年的首要目标。具体路径包括：第一，因城施策控制新增住宅用地供应，将政策重心放在盘活存量房上，例如鼓励地方政府或国企收购存量商品房转化为保障性住房。第二，激活合理住房需求，加速退出制约合理需求的政策，并通过降低贷款利率、提供住房补贴和税收优惠等措施降低购房成本。
中期策略： 城市更新与要素改革将成为驱动力。会议将城市更新的表述从“大力实施”升级为“高质量推进”，使其成为连接短期稳市场与长期新模式的关键引擎。高质量推进城市更新旨在改善居住条件，消化存量商品房，并通过释放新的住房需求形成良性循环。拓展要素市场化改革是一项深层次制度变革，旨在打破土地、资本等要素流动壁垒，为存量资产盘活和房企转型提供制度基础，包括建立工业用地转居住用地的市场化机制，推动闲置商办项目改造为保障性租赁住房等。
长期策略： 构建房地产发展新模式是实现行业健康发展的根本。在供给端，有序推动“好房子”建设是新模式的重要一环，未来行业竞争将聚焦于打造安全、舒适、绿色、智慧的高品质住宅。在制度端，需要深化基础性制度改革，完善商品房开发、融资、销售等一系列制度，目标是建立“人房地钱”要素联动的新机制，从源头上实现供需平衡。
会议将“着力稳定房地产市场”置于“坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险”的框架下，表明稳定市场与化解风险需同步推进。例如，“收购存量商品房用作保障性住房”能帮助房企回笼资金，缓解流动性压力，同时增加保障房供应。“白名单”制度则通过银行对符合条件的项目提供融资支持，既保障了交房以稳定购房者信心，也避免了房企风险的进一步恶化。
二、供需平衡的九字方针：控增量、去库存、优供给
因城施策控增量、去库存、优供给，是2026年稳定房地产市场的核心思路。因城施策意味着地方政府将根据本地区人口、库存和住房需求等因素实施精准调控。
控增量： 核心是建立“人房地钱”要素联动机制，根据市场需求调节土地和新房供应。自然资源部已建立住宅用地供应双向调节机制，要求商品住房去化周期长、土地流拍率高的城市从严控制用地供应。长远来看，各地正在编制的“十五五”住房发展规划，核心是“以人定房、以房定地、以地定钱”，使住房和土地供应更紧密地与人口流动和产业布局匹配。
去库存： 这是稳定市场的紧迫任务。政策工具包括：第一，强化政府收储，将存量商品房转化为保障性住房。第二，加大金融工具支持，此前央行设立的3000亿元保障性住房再贷款已优化为支持比例可达100%，2026年有望进一步提高额度。第三，激活市场交易，通过鼓励“以旧换新”、在城中村改造中推广“房票”安置等方式创造新需求。
优供给： 重在通过提升产品品质满足市场需求。“好房子”建设是重要抓手。新版《住房项目规范》已落地实施，相关标准体系正在加速完善，未来市场竞争将从规模竞争转向品质竞争。
“控增量、去库存、优供给”是一套环环相扣的组合拳：控增量是前提，去库存是当务之急，优供给是长远之策。这套方案旨在推动房地产市场告别高周转、高杠杆的旧模式，转向以存量运营、品质提升和精细化管理为特征的新阶段。
三、住房公积金制度改革
会议将“深化住房公积金制度改革”列入重点任务，标志着该制度将从支持基本住房消费，向助力构建房地产发展新模式全面升级。近年来，各地已出台超过260条公积金优化政策，但下一步有望实现更高层级、更深入的制度改革。
针对公积金制度存在的覆盖面窄、使用场景单一、资金区域性不平衡等问题，改革方向可能包括：
1. 扩大覆盖面： 将制度保障范围从传统用人单位有序扩展至个体工商户、自由职业者和灵活就业人员，探索“自愿缴存、灵活存取、权益匹配”的新机制。
2. 拓展使用场景： 完善租房提取公积金政策，推行“按月委托提取”或“租金直付”；支持提取公积金支付购房首付款，推行“商转公”贷款和“带押过户”；将使用范围延伸至支持老旧小区改造、加装电梯、支付物业费等。
3. 提升统筹层级： 研究在都市圈或城市群内实现资金调剂余缺的机制，深化“跨省通办”服务，支持跨城安居。
4. 筑牢资金安全防线： 加强全流程监管，强化风险控制，严控逾期贷款，保障网络数据和个人信息安全，并探索稳健的资金运营模式以实现保值增值。
发布时间
2025-12-21 08:34:48
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