摘要
生活方式零售品牌KKV的深圳卓悦中心店与业主方发生租赁纠纷。KKV称因购物中心单方面以业态调整为由强制解约并采取停水断电等措施而暂停服务，其母公司KK集团表示已投入近千万资金及IP资源。购物中心则回应称这是普通的合同纠纷，法务正在处理。该事件折射出商业地产在激烈竞争下进行业态调整的趋势，以及KK集团在多次IPO未果、产品壁垒低等挑战下，其门店运营面临的外部压力。
线索
投资风险提示：
1. 商业模式脆弱性： KKV母公司KK集团的核心风险在于其商业模式。文章明确指出，其超八成销售额来自第三方品牌，缺乏产品壁垒，导致对成本控制能力有限。其增长严重依赖门店规模和物理形象来吸引客流，而非产品本身。此次被购物中心“逼走”的事件，暴露了当业主方战略调整时，这种高度依赖物理空间的模式的脆弱性。
2. 品牌竞争力下滑： 与泡泡玛特、名创优品等竞争对手“高举高打”开设旗舰店、创新店型相比，KKV近两年的调整“较为迟缓”。这可能导致其在吸引Z世代消费者和优质点位方面逐渐失去优势，市场份额面临侵蚀风险。
3. 资本市场表现存疑： KK集团多次冲击港股IPO未果，反映出市场对其长期增长潜力和盈利能力的担忧。尽管2023年前10个月数据显示扭亏为盈，但数据时效性已近两年，且老问题（高销售费用、缺乏壁垒）依然存在，其可持续性有待观察。
4. 商业地产行业风险： 卓悦中心的行为（若KKV指控属实）揭示了商业地产竞争白热化下的“业态调整”正变得更为激进。对于品牌方而言，与购物中心的合作关系稳定性下降，前期高昂的装修和运营投资面临更高风险。
正文
2025年12月14日晚，生活方式零售店KKV位于深圳卓悦中心的门店在店门口张贴告示，宣布暂停服务。告示称，购物中心单方面试图强制解约，并以业态调整为由，采取停水断电等手段，致使门店无法正常经营。
KKV的母公司KK集团于12月17日作出回应。该公司表示，与卓悦中心于2021年9月签订了合作协议，合作期限至2027年。基于对此合作的重视，KK集团将首家KKV与X11的联名门店设于该址，投入了近千万的运营资金及多个IP联名资源。目前，双方相关同事仍在协商中，尚未达成共识。
卓悦中心方面于12月18日回应称，此事属于普通的商铺租赁合同纠纷。公司前期已依据合同约定与对方进行了多轮正式协商，但未能达成一致。目前，双方法务部门正在积极协商解决。
One Avenue卓悦中心位于深圳福田区CBD，是卓越集团岗厦旧改项目的一部分，自2019年起分区域开业。官方数据显示，该中心在2024年实现了61亿元的销售额。其中，于2022年开业的北区面积为4.8万平方米，KKV与X11联名店曾是该区域开业时的主力项目。
根据中国连锁经营协会发布的《2024中国购物中心企业TOP100》，截至2024年底，全国TOP100企业在营购物中心总数为3067个，行业正经历从开发驱动向运营驱动的转型。在当前消费环境与购物中心供给过剩的背景下，项目越来越重视空间的“可停留性”与“社交属性”。
卓悦中心虽具备区位优势，但也面临来自平安金融中心、星河COCO Park等项目的激烈竞争。为维持销售额增长，业态调整成为必要手段。北区由于位置相对偏远，且人流较少，调整需求更为迫切。近年来，卓悦中心的业态调整聚焦于餐饮和“首店”，以顺应港人北上消费带来的餐饮需求。
KKV是潮流零售商KK集团旗下的主力品牌，首店于2019年开出。KK集团曾于2021年11月、2023年1月、2023年7月和2024年1月四次向港交所递交招股书，均未成功上市。
从财务数据看，KK集团在2020年至2022年间营收增速放缓，亏损持续扩大，三年累计经营亏损达7.03亿元。其2023年1-10月的财务数据显示，营收同比增长55.5%至47.49亿元，经营利润为3.76亿元。但该数据披露距今已近两年。
KK集团的商业模式存在一些挑战。其大部分商品由买手从第三方采购，第三方品牌销售额占总货品销售收入的比例超过80%，导致成本控制能力有限。由于在产品层面缺乏核心优势，公司高度依赖门店网络的扩张渗透和门店的形象吸引力来获取客流，进而通过规模效应降低成本。近年来，相较于竞争对手泡泡玛特和名创优品积极开设旗舰大店和布局新店型，KKV的门店模型调整动作显得较为缓慢。
发布时间
2025-12-18 20:23:06
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