摘要：
10月份私人住宅租金回报率(CRI)录得3.53%，连续两个月回落，主要原因是楼价升幅超越了租金涨幅。尽管回报率微降，但仍高于同期按揭利率，使得“供平过租”（每月供款额低于租金）的现象已持续6个月。数据显示，在统计的143个屋苑中，近67%的屋苑租金回报率高于按揭利率，其中33个屋苑的回报率达到4%或以上。市场预测，年底前租金回报率有望企稳于3.4厘以上。
线索：
当前市场的核心投资线索在于“供平过租”格局的持续。尽管租金回报率因楼价加速上涨而被稀释，但其与按揭利率之间依然存在正向利差（12月利差约0.28个百分点），为购房者提供了直接的现金流优势，降低了持货成本。然而，回报率下滑的趋势也揭示了潜在风险：即资产增值正在以牺牲收益率为代价。投资者需在资本增值与租金现金回报之间进行权衡。名单中回报率较高的屋苑，如荃威花园、置富花园等，可作为追求稳定租金收入的重点关注标的。未来的关键变量在于利率走势对楼价和租金的非对称影响，以及传统租赁淡季的租金坚挺度能否维持。
正文：
10月中原城市租金回报率(CRI回报率)报3.53%，按月下跌0.03个百分点，为连续第二个月下跌，两个月累计下跌0.07个百分点。租金回报率下降的主要因素是，10月租金升势放缓，而同期楼价因利率预期下调而出现更明显的涨幅，导致楼价升幅跑赢租金升幅。
截至10月，H按息率为3.375%，同期的租金回报率高于H按息率0.155个百分点，尽管两者差距收窄，但“供平过租”的情况已连续维持6个月。在9月及10月两次减息后，11月H按息率降至3.25%，12月本地银行维持利率不变，H按息率保持在3.25%。预计第四季度的CRI回报率将继续高于H按息率，“供平过租”的局面不会改变。
在143个成份屋苑的统计中，10月有96个屋苑的租金回报率高于当时的H按息率(3.375%)，占比接近67%。其中，租金回报率达到4厘或以上的屋苑有33个，数量较9月增加了5个。
租金回报率排名前十的屋苑及其回报率分别为：
1. 荃威花園：4.86%
2. 置富花園：4.71%
3. 得寶花園：4.65%
4. 黃埔新邨：4.62%
5. 嘉輝花園：4.54%
6. 華景山莊：4.53%
7. 南豐新邨：4.52%
8. 浪翠園：4.52%
9. 河畔花園：4.48%
10. 珀麗灣：4.39%
市场分析指出，第四季度属于传统租赁淡季，但终端用户的租盤需求持续存在，支撑租金维持在高位平稳。与此同时，楼价走势呈现平稳向上的趋势。综合来看，预计至今年年底，整体租金回报率可以企稳在3.4厘以上的水平。
发布时间：
2025年12月18日 17:02
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