摘要
2025年12月18日，海南自贸港正式启动封关运作，这一政策红利显著提振了当地房地产市场。今年1-10月，全省新建商品房销售额达1279.51亿元，同比增长17.4%，均价上涨8.7%。市场呈现“南热北温”的分化格局，三亚经济圈表现最为强劲，前10月销售额同比飙升48.4%，新房均价突破3.1万元/平方米，涨幅超30%。购房客群也从传统的东北、华北地区，扩展至西北、江浙等更多元区域。同时，土地市场吸引传统能源企业和跨界民企涌入，如上海大华集团等新晋开发商已跻身销售榜单前列，而包括“煤老板”在内的资本则通过拿地开发等方式寻求资产配置与转型。
线索
投资机会与风险分析：
1. 政策驱动下的价值重估：封关运作是核心驱动力，为海南房产，特别是三亚等核心区域的资产赋予了稀缺性和增值预期。投资机会集中在受益于“一线放开、二线管住”政策的重点区域。
2. 多元化资本入场带来的结构性变化：传统能源企业和跨界民企的进入，不仅为土地市场带来增量资金，也改变了原有的市场格局。这些新玩家追求安全资产配置，其开发节奏和产品定位可能与传统房企不同，可能带来新的产品类型和竞争态势。
3. 市场分化下的区域性风险：“南热北温”现象明确，投资需聚焦于三亚经济圈等高增长区域。非核心区域或面临增长乏力甚至下行风险，盲目跟风投资可能导致资产被困。
4. 高基数与政策依赖风险：当前市场的火热行情部分建立在封关预期的情绪和2024年的低基数之上。一旦封关红利效应减弱或政策执行不及预期，市场可能面临回调压力。开发商普遍采取的快速销售策略也反映出其对后市长期走势的谨慎态度。
正文
2025年12月18日，海南自贸港正式启动封关运作。海南岛全岛将建成一个海关监管特殊区域，实行以“‘一线’放开、‘二线’管住、岛内自由”为基本特征的政策制度。
封关政策带来市场关注度全面释放。海南概念股、文旅、商贸等多个维度均表现出积极态势。在此背景下，海南房产的资产价值与吸引力进一步提升，楼市购买力加速回归。封关前一日（12月17日），中国绿发以20.2亿元摘得三亚湾新城一宗百亩宅地。
根据海南省统计局数据，今年1-10月，海南全省新建商品房销售额为1279.51亿元，同比增长17.4%；销售面积为775.18万平方米，同比增长8.0%。同期，全省新建商品房均价为16506元/平方米，同比上涨8.7%，较去年提高约1323元/平方米。
市场反馈显示，楼市热度显著提升。尤其在三亚、陵水等地的楼盘，售楼处人流密集，销售人员接待量大。市场整体呈现出明显的“南热北温”分化格局。按经济圈划分，三亚经济圈表现最为强劲，前10月销售额达742.45亿元，同比飙升48.4%，增速领跑全省。
按城市及县域划分，三亚市、陵水县及琼中县的新房销售额分别增长56.4%、32.1%及28.4%，同时部分县市销售额处于下跌状态。从均价看，1-10月，三亚新建商品房成交均价为31467元/平方米，较去年同期“2字头”的价格上涨超过30%，为全省最高水平。有分析指出，三亚今年房价大幅上涨，除市场热度上升外，一定程度上也受到2024年安居房集中入市拉低均价基数的影响。
克而瑞在《2025中国房地产投资前景排行榜》报告中指出，封关预期使包括三亚、儋州在内的海南城市需求侧迎来新的增长点。在该报告投资前景排名前50的城市中，海口、三亚分别位列第25位和第30位，排名较去年提升了11位和28位。
封关的政策预期叠加多轮楼市政策，加速吸引了外来购房者进场。据观察，传统三亚的主力客群为东北、华北客群，但今年西北客群占比显著提升，江浙等华东区域客群亦有稳定流入，客群地域分布更趋多元。
土地市场方面，自2023年底起已有回暖迹象。2024年，民营企业在三亚拿地的热情持续高涨。今年6-9月，三亚迎来一波土拍浪潮，总成交金额超95亿元。尽管四季度挂地节奏放缓，但临近封关仍有重磅地块出让。除中国绿发摘得的地块外，12月三亚市中心城区另一地块也将开拍，两宗地块起拍价合计近50亿元。有信息显示，近期挂牌地块多为“定点勾地”。
参与土拍的资本方包括煤炭、油气等能源企业及大型综合集团，如辽宁方大集团、陕西的“恒源系”等。部分中小型能源企业主也将海南作为转型试水地。例如，有陕西煤矿产业链企业负责人表示，其董事长原计划用2亿元预算在海南买房，后因未找到满意项目，最终决定在陵水买地开发豪宅。这类资本多抱着寻求安全资产配置以及转型的想法，对投资回报率要求不高。
这些新晋力量已成为海南楼市的重要组成部分。据海南房地产研究机构“至理数据”发布的2025年1-11月海南房企销售榜单，来自上海的民企大华集团在成交套数、成交面积方面首次跻身前三，在成交金额方面位列第七，在由华润置地、保利发展、万科等国央企主导的市场中表现突出。
尽管市场成交火热，开发商整体心态偏向谨慎。相较于自贸港政策初期或更早时期的淘金潮，当前开发商更显理性，认为市场变化快、政策迭代频繁，必须抓住旺季快速变现。叠加封关预期，冬季传统旺季成为开发商出货的关键节点。
为抢占市场，不少开发商追求快速清盘。由于海南实行现房销售政策，许多项目在尚未取得销售许可证时，便通过收取意向金、锁房冻资等方式提前蓄客。相对而言，新晋跨界企业的销售节奏不那么激进。这类因缺乏房地产经验，大多依赖本地专业人士快速熟悉市场。据悉，今年下半年以来，多家煤炭企业在拿地后迅速招聘“项目总”、“营销总”等核心岗位人才。
发布时间
2025-12-18 16:22:00
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