摘要
中指研究院报告预测，2026-2030年（十五五期间）全国城镇住房需求总量约为49.8亿平方米。该需求主要由三部分构成：新增城镇人口带来的约16.1亿平方米、改善性需求带来的约20.3亿平方米（成为核心增长点）以及拆迁改造带来的约13.4亿平方米。报告指出，在扣除保障性住房等其他供给后，预计未来五年新建商品住宅年均销售面积为7-8亿平方米。尽管新房市场总量峰值已过，但高能级城市和改善性需求仍具潜力，市场分化将进一步加剧。
线索
核心投资机会已从满足基本居住需求的“刚需”转向提升生活品质的“改善性需求”。这意味着，布局于人口持续流入的高能级城市，并专注于打造更大面积、更优品质的改善型住宅产品的房企，将更具市场竞争力。然而，风险在于城市间的分化加剧，低能级或人口流出地区可能面临持续的市场萎缩。此外，改善性需求对宏观经济前景和居民收入预期高度敏感，若经济复苏不及预期，可能导致市场复苏周期拉长，短期量价压力仍将存在。
正文
中指研究院发布《“十五五”中国住房需求空间测算（2026-2030）》报告，对未来的住房市场进行了预测和测算。
报告核心数据显示，“十五五”时期（2026-2030年），全国城镇住房需求总量预计为49.8亿平方米。在住房供给端，除市场化的商品住宅外，保障性住房及多套房业主出售的非自住房产等也会消化部分增量需求。综合按照70%-80%的转化比例计算，未来五年新建商品住宅销售面积年均预计为7亿至8亿平方米。
从住房需求的具体构成来看，报告将其分为三大部分：
1. 新增城镇人口需求：报告假设五年内全国城镇人口将增加约3650万人，这部分人口将带来约16.1亿平方米的住房需求。
2. 改善性住房需求：随着生活水平提升，改善性需求成为核心增长点。按照五年内城镇居民人均住房建筑面积累计增加2.1平方米计算，预计至“十五五”末（2030年），人均将达到45平方米。这部分改善需求预计带动20.3亿平方米的增量，约占总需求的四成。
3. 拆迁改造需求：由城市更新和旧房拆迁改造带来的需求，预计未来五年规模约为13.4亿平方米。
报告分析认为，尽管新房市场的总量峰值已经过去，但全国每年仍有较为庞大的新增城镇人口规模，这意味着人口持续流入的高能级城市市场依然具备发展潜力。同时，居民生活水平的提高催生了尚未被充分满足的改善性住房需求。
报告指出，当前住房需求的主要驱动力已由过去的“刚需”驱动转变为“改善”主导。与刚需购房者相比，改善性需求群体的购房决策更容易受到收入预期和市场前景的影响。展望未来，刚需和改善性住房需求整体仍有空间，但城市与区域之间的分化将进一步加剧。短期内，房地产市场的销售量和价格仍将面临一定压力。但随着市场库存的逐步回落，如果社会预期能够得到修复，预计在“十五五”的中后期，房地产市场有望逐步走出低迷阶段。
发布时间
2025-12-18 14:52:12
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