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摘要
中国金茂以22.65亿元底价挂牌出售其持有的三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店项目公司100%股权。该酒店2024年净利润为5793.33万元，以此估算挂牌价对应约60倍市盈率。尽管估值不低，但其作为三亚亚龙湾的顶级品牌酒店，资产具有稀缺性。此次出售是中国金茂贯彻“轻资产”战略、进行“资产证券化”的一环，旨在优化资产负债表，而非因现金流压力。这一现象是当前酒店资产交易活跃、行业进入深度调整与资产重配阶段的缩影。
线索
本次交易的核心线索在于房地产行业从“重资产持有”向“轻资产运营”的战略转型，这为不同类型的投资者带来了新的机会与风险。投资机会在于，能够以相对合理的价格获取位于核心地段、经营稳健的顶级品牌酒店资产。这类资产具备强大的品牌护城河和稳定的现金流，尤其在旅游消费复苏背景下，其长期价值凸显。例如，该酒店入住率从69.3%提升至80.5%显示出需求韧性。风险则体现在三方面：一是估值风险，60倍市盈率已不便宜，未来盈利增长能否支撑高估值存在不确定性；二是行业经营风险，高端酒店面临建造成本高、运营费用高的双重压力，且消费者性价比导向趋势可能挤压其餐饮、会议等高利润收入空间；三是交易结构风险，此类“资产证券化”交易可能涉及复杂的后续安排，买方需仔细甄别。
正文
中国金茂旗下的上海金茂投资管理集团于2025年11月21日公告，拟通过北京产权交易所挂牌出售其持有的金茂（三亚）旅业有限公司100%股权，底价为22.65亿元。该标的公司核心资产为位于三亚亚龙湾的丽思卡尔顿酒店。
截至2025年8月31日，标的公司营业收入约2.36亿元，净利润3777.99万元。根据此数据计算，22.65亿元的挂牌底价对应的静态市盈率约为60倍。该酒店2024年全年实现营业收入约3.1亿元，净利润5793.33万元。2025年上半年，酒店平均入住率为80.5%，相较于2024年同期的69.3%有所上升；每间房收益（RevPAR）为1654元，同比增长3.25%；平均房价为2054元，同比下降11.16%。
此次出售的目的被中国金茂明确为“资产证券化”，是其轻资产战略的延续，旨在优化资产负债表和降低负债。2024年底，中国金茂曾以18.49亿元出售了同一区域的三亚希尔顿酒店，当时的出售理由包括资产老旧需改造投入及财务优化。相较而言，本次交易选择公开挂牌，更侧重于战略层面的资产盘活。
三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店于2008年开业，拥有446间客房、套房和别墅。丽思卡尔顿品牌的创立可追溯至瑞士酒店业人物恺撒·里兹，其在北美开设的首家酒店于1927年开业。1998年，万豪国际集团收购了丽思卡尔顿，并借助其全球网络推动品牌扩张。目前，该品牌在全球超过36个国家和地区运营122家酒店，其中在中国15个城市布局。
出售方中国金茂的主营业务包括物业开发、商务租赁、零售商业运营和酒店经营。根据其2025年中期报告，公司营业收入251.13亿元，同比增长14.28%；归母净利润10.9亿元，同比增长7.93%。酒店经营收入在公司总收入中占比为3%，营收同比下降12%。中国金茂目前持有六家酒店，三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店是其中收益表现最好的，2025年上半年每间房收益达到1654元。中国金茂董事会主席陶天海在中期业绩会上表示，公司已完成“活下来”的目标，进入“活得好”阶段，未来将重点打造金茂璞修、金茂隐逸和金茂嘉悦三大轻资产酒店产品线。
当前，高端酒店资产交易市场活跃，主要原因有二：一是房地产行业调整，房企为缓解债务压力而出售作为“配套”的酒店资产；二是高端酒店自身经营面临成本高企及消费者注重性价比带来的收入挑战。近期交易案例包括：香港新世界发展家族为应对流动性挑战，正为旗下瑰丽酒店集团物色买家；碧桂园于2024年11月以约15亿元出售佛山希尔顿酒店；成都希顿国际酒店在经历三次流拍后以8.51亿元拍出；黄山旅游则以1.65亿元起拍价竞拍未完工的黄山屯溪利港喜来登酒店。此外，市场信息显示，部分能源行业资金正在进入酒店资产领域。这些现象共同反映了酒店行业正在经历的资产重新配置阶段。
发布时间
2025-12-18 10:49:38
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