摘要
2025年第四季度，香港楼市迎来转折，阿里巴巴与京东两大内地巨头斥资超百亿港元购入核心区写字楼，地产界名人及高净值人群亦同步入场，带动市场成交回暖。数据显示，2025年1-11月香港一二手住宅成交均创近年峰值。受减息周期、租购倒挂、印花税放宽及金融市场向好等因素影响，多家机构对2026年楼市前景持乐观态度，预测房价涨幅在3%至15%之间，其中中原地产预计涨幅可达15%。
线索
投资机会与风险并存。机会方面：1）政策红利持续，“全面撤辣”显著降低内地买家入市成本，其成交金额已创历史新高；2）进入减息周期，房贷利率下降导致“供平过租”现象普遍，吸引租客转买；3）资本流入明确，巨头企业和高净值人群的购楼行为释放长期看好信号，股市财富效应亦刺激需求；4）特定细分市场如大学周边租赁需求强劲，租金回报率可达4%，成为投资热点；5）土地供应谨慎，供需关系有望支撑房价。风险方面：1）机构预测涨幅分歧较大（3%-15%），市场反弹力度存在不确定性；2）复苏动力依赖于宏观环境，如利率持续下行、股市稳定等，若外部环境变化可能中断复苏势头；3）商业与住宅市场表现可能出现分化，有机构提示商厦价格或继续承压。
正文
2025年第四季度，香港房地产市场出现重要变化。阿里巴巴集团与蚂蚁科技集团以72亿港元购入铜锣湾港岛壹号中心13层写字楼，京东集团旗下投资公司以约35亿港元购入中环中国建设银行大厦半数权益。两笔交易总额超百亿港元。
市场成交数据显示回暖趋势。中原地产数据表明，2025年1-11月，香港一手住宅成交1.88万宗，二手住宅成交3.58万宗。同期，整体楼宇买卖登记量达7.17万套，预计全年将达7.8万套，较2024年增长15%。一手住宅成交已连续9个月破1500套，二手住宅连续8个月破3000宗。
豪宅市场同样活跃。2025年1-11月，香港5000万港元以上的一手豪宅成交521套，同比上升11.8%；二手豪宅成交248套，同比上升34.1%。地产界人士亦有购入行为，如鹰君集团主席罗嘉瑞家族购入至少29个住宅单元及1个写字楼物业，中原集团创始人施永青通过旗下基金购入6个单位。
对于市场回暖的原因，分析指出多个因素共同作用。其一，香港自2025年进入减息周期，房贷利率降至3.25厘，置业门槛降低。其二，住宅租金已连续3年上升，2025年前11个月累计上升4.84%，叠加减息后出现的“供平过租”现象（月供低于月租），吸引租客转为买家。其三，2024年2月28日起全面撤销住宅物业印花税，内地买家入市成本显著减少。其四，香港金融市场向好，截至2025年9月底银行存款总额达19.14万亿元，前11个月首次公开招股集资额为2594亿元，同比增长近2.3倍，吸引高净值资金流入。
内地买家已成为香港楼市的重要增量。据香港中原地产数据，2025年前11个月，以普通话拼音登记的买家共成交1.255万宗，涉及总金额1256亿港元，创1995年有统计以来新高。
特定区域的投资机会凸显。自2024/25学年起，香港特区政府将大学非本地生学额上限由20%提高至40%，带动大学区附近住屋及租赁需求。例如，邻近香港大学的西半山区域，呎租高达90-100港元，租金回报率达4%。
供应端方面，香港政府对新地块的推出较为谨慎。香港发展局公布的2025/26财政年度卖地表显示，该年度计划推出8幅住宅地块。
对于2026年楼市前景，多家机构给出预测。中原地产预计，2026年香港房价涨幅可达15%，二手住宅成交量或大增三成至5万宗。仲量联行预测中小型住宅价格将上升约5%。利嘉阁地产总裁认为整体楼价将升7%，豪宅涨幅可达8%。花旗集团预期香港住宅价格在明年增长3%。摩根大通在研报中预计，到2026年底香港楼价将反弹约5%，支撑因素包括股市财富效应、被压抑的需求释放、按息下降、租金上涨、内地买家兴趣稳固以及金融产业复苏。
发布时间
2025年12月17日 10:27
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