摘要
中国证监会宣布将尽快推出商业不动产REITs试点，此举旨在盘活规模约40万亿至50万亿元的商业地产存量。根据测算，该市场潜在规模可达8000亿至15000亿元。目前，中国公募REITs市场已上市78只产品，累计募资超2020亿元，市场运行平稳。新试点将聚焦写字楼、酒店等市场化运营的商业物业，推动房地产行业从“开发销售”向“持有运营”转型，并为投资者提供新的资产配置选择。
线索
投资机会：
1. 资产盘活与价值释放：商业不动产REITs为持有大量存量商业地产的企业提供了退出和资产盘活的渠道，通过“开发-培育-证券化”的资金循环，可提升资产周转率，支持企业向轻资产运营模式转型。
2. 新的投资品类：商业不动产REITs与传统股债相关性较低，其稳定的现金流分红特性，为投资者提供了分散投资组合、获取稳健收益的新工具。
3. 市场扩容红利：作为REITs市场的新增大类，商业不动产的引入将显著扩大市场容量，为整个REITs生态链（包括基金管理人、中介机构等）带来业务增长机会。
潜在风险：
1. 市场发展不及预期：新产品的市场接受度、流动性以及后续项目储备情况存在不确定性。
2. 底层资产估值风险：商业地产（尤其是写字楼、零售物业）的估值受宏观经济、区域供需关系影响较大，存在估值下行风险，可能影响REITs的二级市场价格和分红能力。
3. 利率上行风险：若市场长端利率持续上行，将提高REITs的融资成本，同时使其相对吸引力下降，可能对产品估值构成压力。
正文
中国证监会主席吴清近日主持召开党委（扩大）会议，明确表示“将尽快落地商业不动产REITs试点”。
为推进此项试点，证监会已于11月28日发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》。该文件将商业不动产REITs定义为一种通过持有或经营商业地产获取稳定现金流，并向份额持有人分红的封闭式公募基金。此定义确立了“资产持有、主动运营、稳定分红”的核心原则，并延续“公募基金-ABS-项目公司”的现有法律结构，以确保与市场体系的顺畅衔接。
中国公募REITs市场自2020年4月启动基础设施领域试点以来，已逐步拓展至产业园区、仓储物流、保障性租赁住房及清洁能源等领域。数据显示，截至当前，全市场已上市REITs产品共计78只，通过IPO累计募集资金约2020.3亿元。2024年以来，中证REITs全收益指数上涨22.46%，于2025年12月15日收盘报1021.85点。
政策层面，国家发改委于12月1日发布的新版行业范围清单，已将基础设施REITs的发行范围扩大至15大类，新增了商业办公设施和养老设施等。分析指出，商业不动产REITs将更聚焦于写字楼、酒店、商业综合体等市场化运营的商业物业，对资产的市场化运营能力有更高要求。此次试点的推进，标志着中国REITs市场的底层资产迎来新一轮扩容。
从市场存量来看，截至2025年5月末，全国3万平方米以上已开业的零售商业项目约6700个，总建筑面积约6亿平方米，其中长三角、珠三角、京津冀、成渝及长江中游五大城市群合计占比约60%。研究报告指出，中国狭义商业地产（包括零售物业、办公物业和酒店）的存量规模约为40万亿至50万亿元。若按2%-3%的可证券化率计算，其REITs市场的潜在规模可达8000亿至15000亿元。
分析认为，推出商业不动产REITs旨在推动REITs市场高质量发展，丰富投融资工具，并支持构建房地产发展新模式。该类REITs直接适用于已产生持续、稳定现金流的商业项目，将极大拓宽资产盘活的空间。
此举有望推动商业地产行业形成“开发-培育-证券化-资金循环”的良性运营体系，支持企业向“轻量分离”模式转型。同时，由于该类资产与传统股票和债券的相关性较低，可为投资者提供重要的资产组合分散化工具。
另有分析认为，推出商业不动产REITs是应对后城镇化阶段盘活存量资产的举措，有助于推动房地产行业从“开发销售”向“持有运营”转型，并通过资产的标准化与公众定价来释放其潜在价值。同时，未来也需关注市场发展不及预期、不动产估值下行以及长端利率上行等潜在风险。
发布时间
2025-12-16 18:09:00
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