摘要
港资瑞安房地产将上海新天地翠湖天地五期一套213平方米的房产，以3050万元总价（单价14.26万元/平）售予其CEO家属。此价格与该楼盘2021年开盘价持平，显著低于当前同小区二手房挂牌价及近期法拍成交价，并与上海内环其他部分新盘价格相当。作为上海豪宅市场的风向标，此次内部交易为翠湖天地的价格提供了新的锚点，可能对市场现有价格体系产生影响。
线索
此次交易的核心线索在于，开发商自身以远低于市场二手挂牌价的价格进行内部销售，这为市场提供了一个强有力的“公允价值”参考。对于持有翠湖天地或类似“核心资产”的投资者而言，这预示着价格下行风险，市场可能面临价值回归的压力，此前依赖“信仰”支撑的高溢价将受到挑战。对于潜在买家，这可能是一个信号，表明部分豪宅市场的价格泡沫正在挤出，或存在以更合理价格购入核心地段资产的机会，但需警惕价格下跌过程中的惯性。
正文
瑞安房地产发布公告，将位于上海新天地板块的翠湖天地五期一套面积为213平方米的房产，以3050万元的总价出售给公司CEO的家属。据此计算，该房产单价为14.26万元/平方米。截至公告时，该房源尚未在官方房地产网站完成网签。
翠湖天地系列是由瑞安房地产通过旧城改造项目开发的住宅区，位于上海市中心，是成片开发的大型社区。目前，该系列1至5期已交付，6期在建，7期在规划中。
翠湖天地五期共有5栋楼，分两次开盘。首次开盘在2020年，涉及2号楼和5号楼，均价区间为13.9万至22万元/平方米。该批次房源无积分制限制，在产权证办结后即可上市交易。第二次开盘在2021年，涉及1、3、4号楼，均价区间为14万至19.2万元/平方米。此次销售触发了积分制，并附加五年限售政策，限售期预计于2026年底结束。
此次内部交易的房源属于2021年开盘的楼栋，其特点是不具备湖景，因此不包含湖景溢价。该房源在项目售罄后仍有存量，原因是当年翠湖天地五期开盘时，约有6套房源未纳入网上销售系统。这类房源通常用作工程质量检查房或样板房。
为评估此次交易价格水平，可参考以下市场数据：
翠湖天地系列法拍房成交记录：
* 2025年11月，二期（御苑）11号楼28层，192平方米，成交价3518万元。
* 2025年9月，五期（瑞苑）2号楼7层，343平方米，成交价7976万元。
* 2025年3月，一期（雅苑）1号楼11层，296平方米，成交价5491万元。
* 2024年8月，三期（嘉苑）10号楼21层，131平方米，成交价2222万元。
* 2021年5月，二期（御苑）3号楼20层，291平方米，成交价6169万元。
* 2021年5月，二期（御苑）18号楼10层，188平方米，成交价3705万元。
* 2017年2月，二期（御苑）12号楼7层，190平方米，成交价2825万元。
与上海内环内其他在售新盘对比：
* 距离约2公里的绿城黄埔ONE，有155平方米和193平方米户型在售。
* 位于徐汇区的安澜上海，入门户型为192平方米，价格与此次交易价格相近。
* 虹口区的金茂璞元有171平方米户型在售。
* 静安区的招商康定壹拾玖有193平方米的尾盘房源在售。
目前，翠湖天地二手房的挂牌价格区间为25万至31万元/平方米。而此次开发商内部交易的单价为14.26万元/平方米。
发布时间
2025-12-17 10:40:36
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