摘要
近期，围绕物业费的争议日益增多，呈现“降价潮”与“撤场潮”并存的局面。数据显示，2025年12月二十城物业服务均价为2.72元/平方米/月，同比微降，但自2021年以来的长期年均复合增长率仍达2.96%。与此同时，物业费收缴率持续下滑至88.17%，导致部分物业公司因成本高企、收入不及预期而主动退出低效项目，涉及多个城市及头部企业。这一现象揭示了业主降低费用诉求与物业公司维持运营、保障服务质量之间的核心矛盾。
线索
投资风险方面，物业行业正面临普遍的“增收不增利”困境，传统依赖基础服务费的盈利模式难以为继。人力与物料成本持续攀升，叠加物业费收缴率下滑及业主的降价诉求，导致部分项目亏损，引发包括头部企业在内的物业公司主动撤场，这暴露了行业整体的运营风险和品牌声誉受损的可能。投资机会则在于行业的结构性调整。首先，能够通过“科技赋能”与“精细化管理”实现降本增效的企业将获得竞争优势。其次，在“质价相符”和“透明化运营”的政策导向下，创新服务模式（如菜单式服务）、建立良好业主信任关系的公司有望脱颖而出。最后，市场调整期也可能带来行业整合的机会，运营稳健的优质企业或能以较低成本接管被退出的项目，扩大市场份额。
正文
围绕物业费的争议正在持续发酵，主要表现为物业费收缴率降低和物业公司撤场事件频发。一派观点主张大幅降低物业费，甚至拒交；另一派观点则认为业主与物业是“共同体”，关键在于服务透明化。
根据我国《民法典》和《物业管理条例》，业主有义务按合同缴纳物业费，但具体收费标准存在协商空间。自去年以来，尤其在部分刚需楼盘，物业费下调的小区数量有所增加。然而，物业收费与成本的平衡难以维持。因收缴率低、效益差等原因，一些小区出现了物业公司撤场现象，部分头部物业公司也在主动退出低回款、低转化项目。物业退出后，小区管理将面临新的挑战。
物业费价格动态
以广东惠州千湾汇小区为例，业主反映其2.95元/平方米/月的物业费偏高。当地住建局回应称，该小区入住率仅17.9%，收入远低于成本，若下调物业费将导致服务萎缩和品质下滑。物业公司表示，收费标准与运营成本挂钩，即便亏损也会保障基本服务，并定期公开收支情况。若业主希望调整费用，需依据《民法典》规定，通过业主大会投票表决修改服务合同。
行业数据显示，近一年来重点城市的平均物业费确实在下滑。据行业机构统计，2025年12月，二十个重点城市（包括上海、北京、深圳、广州等）的物业服务均价为2.72元/平方米/月，同比下跌0.23%，环比下跌0.09%。
其中，深圳均价最高，为3.97元/平方米/月；北京、上海分别为3.93元/平方米/月和3.51元/平方米/月。杭州、广州、天津的均价也位居前列。近一年，合肥、武汉、南昌等部分城市的物业费均价出现微幅下调。但从长期看，自2021年12月至今，这二十城的物业费均价整体呈上涨态势，年均复合增长率为2.96%。上海和北京的年均复合增速最高，分别为7.38%和4.80%。
具体案例方面，山西华盛文瀛物业管理有限责任公司宣布，其管理的巨华・御锦文瀛小区物业费将从2.8元/平方米/月下调至2元/平方米/月，下调幅度约28.6%，于2026年1月1日起执行。
“收费难”与物业撤场现象
降低物业费的前提是物业公司能可持续经营且业主按时缴费。现实中，因服务标准模糊，业主常感觉服务与收费不匹配，导致物业公司“收费难”问题加剧。
行业研究报告显示，“十四五”期间，物业服务百强企业的物业费收缴率持续下滑，2024年降至88.17%，同比下降4.54个百分点。
收缴率低和效益差直接导致物业公司“主动撤场”。例如，成都市西元小区的物业公司怡置物业服务（成都）有限公司发布告知函，因管理成本高、部分业主拖欠物业费及集团策略调整，决定不参与续聘，并计划于2026年6月30日前终止服务。
今年以来，宁波、锦州、岳阳、南京、重庆等多个城市均出现物业公司主动撤出的案例，涉及部分中小型物业公司及龙湖智创生活、中海物业、金碧物业、融创服务等头部企业。
行业分析指出，撤场频发背后主要有四大原因：
1. 经济亏损：部分小区物业费收缴率低，导致长期入不敷出。
2. 降价压力：物业费“降价潮”使部分公司担心降低收费标准会影响服务品质。
3. 成本攀升：人力成本（保安、保洁等）及设施维护成本逐年上涨。
4. 信任崩塌：业主因服务不佳而拒缴费，物业因收费难而降低服务，形成恶性循环。
行业研究机构指出，当前物业行业可持续发展面临较大困境。最低工资标准提升和社保规范化推高了人工成本，能源和维修材料成本也在上涨，导致物业企业普遍“增收不增利”。单纯依赖基础服务费的模式已难以为继。
为寻求突破，行业观点认为需通过价格机制优化、科技赋能与模式创新三管齐下，形成“质价相符”的良性循环。通过精细化管理降本增效，将更多资源投入服务，从而提升业主满意度和收缴率。
政策层面，“十四五”以来，构建规范化、透明化的市场环境是物业领域的政策导向。分析认为，物业和业主是“利益共同体”，核心是建立信任，找到平衡点。实现“透明化运营”，定期公示收支明细，是关键一步。此外，可打破传统“一刀切”服务模式，让业主按需选择服务项目。业主的主动参与和政府的引导与托底，对于完善市场化定价机制、厘清开发商遗留问题责任也至关重要。
发布时间
2025-12-16 17:42:23
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