摘要
在房贷利率降至约3%的背景下，部分此前使用经营贷购房的业主，因面临续贷额度缩水及利差收窄，试图将经营贷转换回更稳定的住房按揭贷款。然而，市场上并无官方转换渠道，中介提供的操作模式实为通过虚构二手房交易、利用过桥资金等方式实现，潜藏着巨大的法律、财务和操作风险。数据显示，1-11月全国商品房销售均价同比下降3.4%，房地产市场仍在调整，而监管机构对信贷资金违规流入楼市持续保持高压，去年开出相关罚单超三千张。
线索
核心风险在于“经营贷转房贷”操作的违规本质。该模式并非金融创新，而是通过伪造交易背景套取银行信贷，属于明确的违规行为。对借款人而言，此举面临多重风险叠加：一是法律风险，可能构成骗贷，导致合同被终止、需一次性偿还全部本息并影响征信，严重者需承担刑事责任；二是交易对手风险，虚假交易中的“买家”若违约，借款人可能钱房两空；三是财务风险，过桥资金利息、交易税费、中介费等额外成本高昂，可能抵消利率优势。对金融系统而言，此类行为扰乱了信贷秩序，使支持实体经济的经营贷资金违规流入房地产，积累了金融风险。真正的机会在于关注政策导向，即未来通过引导5年期以上LPR下行等方式，合法合规地降低存量房贷利率，而非参与高风险的灰色操作。
正文
随着存量房贷利率整体下调至约3%，房贷与经营贷之间的利差明显收窄。部分此前为降低利息成本而通过经营贷购房的业主，开始寻求将不确定性高的经营贷重新转回期限更长、还款更稳定的普通住房按揭贷款。
国家统计局数据显示，1-11月全国商品房销售均价为9546元/平方米，同比下降3.4%。房地产市场的持续调整，使部分以房产作抵押的存量贷款业主面临抵押物价值缩水与融资压力并存的局面。一些三年前办理经营贷的业主，在贷款陆续到期时，发现续贷额度或利率已不如前。
多家银行明确表示，目前并无经营贷转房贷的相关政策支持，相关操作存在明显合规风险。经营贷依法只能用于企业经营，将其用于购房或变相置换房贷，本身可能构成合同违约甚至违法。
二手房交易成唯一“操作模式”
市场上流传的“经营贷换回房贷”操作，其路径几乎都是通过二手房交易实现。具体流程通常包括：经营贷借款人引入一名“买家”，双方签订二手房买卖合同并完成备案；“买家”以购房名义向银行申请住房按揭贷款；房贷审批通过后，原业主需自筹资金偿还名下经营贷以解除房产抵押；房产完成过户后，再以买家的房贷资金偿还此前用于“过桥”的借款。
中介在此过程中扮演关键角色，不仅会协助寻找非直系亲属作为“买家”，还会尽可能拉高房产评估价以争取更多贷款额度。部分中介甚至提供“买家”名单。
从表面看，该模式绕开了制度限制，但整个流程依赖虚拟交易、资金过桥和多次拆借。即便中介承诺可将贷款“改成20年等额本息”，最终往往仍是以经营贷或消费贷形式重新融资。一些中介会推荐房主通过消费贷套取现金，用于偿还经营贷或垫资。
银行方面均对此类操作予以否定。无论是经营贷转房贷，还是以消费贷资金偿还经营贷或房贷，均不符合资金用途管理要求。尽管如此，仍有贷款中介持续向购房者推销相关“置换”业务，但对潜在风险提示不足。
风险隐患叠加，房贷利率仍有下行空间
经营贷转房贷涉及的风险远不止利率变化。首先，银行贷款均有明确用途约定，通过虚假交易将经营贷变相用于购房，可能构成违约甚至违法行为。一旦交易中的“买家”拒不配合，原业主在支付中介费和过桥资金后，可能面临钱房两空的风险。
其次，操作过程中若存在伪造材料、虚假交易等情形，情节严重的，相关人员可能承担刑事责任。一旦银行认定贷款用途违规，可能提前终止合同，要求一次性清偿本息，并对借款人征信记录造成长期影响。
操作层面的不确定性同样存在。二手房交易过程中，若贷款审批进度不及预期或资金过桥链条断裂，借款人将直接暴露于资金缺口之下。同时，交易产生的税费、中介费用及过桥利息，均会提高融资成本。
监管层面近年来对信贷资金用途监管持续趋严。据不完全统计，去年全年，因信贷资金违规流入房地产市场、股市等问题，监管对机构及个人开出三千余张罚单。
在房贷利率持续下行的背景下，市场对低成本、长期限资金的需求仍然存在，客观上放大了套利冲动。宏观层面，房地产市场仍在修复，1-10月全国新建商品房销售面积和销售额同比降幅仍在扩大。
贷款市场报价利率（LPR）已连续六个月保持不变。今年5月，1年期和5年期以上LPR曾同步下调10个基点。业内普遍预计，后续房贷利率仍存在下调空间。有分析认为，可通过定向引导5年期以上LPR下行、财政贴息等方式，进一步降低居民实际房贷利率，以激活购房需求、修复市场预期。
发布时间
2025-12-17T20:24:43+00:00
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