摘要
根据《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》，中国房地产行业将迎来深刻变革，核心是从“金融属性”回归“居住属性”。安永分析指出，行业将呈现五大关键趋势：行业逻辑回归居住本质、市场结构走向“保障+市场”双轨并行、产业重心向后端的全生命周期管理延伸、增长模式从增量扩张切换至存量盘活，以及金融支持模式从信贷驱动转向多元资本。房地产企业需摒弃“高杠杆、高周转”的旧模式，根据自身资源与能力，在保障房或市场化赛道中构建差异化竞争优势，聚焦产品力、服务力、资产管理与运营能力，以适应新的发展格局。
线索
投资机会与风险在行业转型中并存。机会主要源于存量时代的开启：城市更新、老旧小区改造、闲置商业盘活及不良资产重组，为具备资产价值识别、空间改造设计和资本整合能力的企业提供了广阔的新增长点。同时，覆盖物业运营、维保、智慧社区、适老化更新等“后开发市场”，将催生长期稳定的现金流业务。保障性住房的大规模建设，则为拥有成本控制、标准化建设和政企协作能力的企业带来规模化机遇。风险则在于转型失败：固守旧有发展模式、未能及时调整战略的企业将面临被市场淘汰的风险；在“保障”与“市场”双轨制下，若企业战略定位不清或核心能力与赛道错配，将难以建立竞争优势。此外，对传统银行信贷依赖度过高的企业，在融资模式转向多元资本的过程中将面临资金链压力和再融资困难。
正文
“十五五”时期是中国经济社会发展转型的关键期，发展重心从经济增长转向民生保障、风险防控和内需释放。作为国民经济重要支柱，房地产行业将迎来深刻变革。
2024年10月28日发布的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（以下简称《建议》）为房地产行业的高质量发展提供了明确指引。基于政策导向，房地产行业发展呈现五大关键趋势：
趋势一：行业逻辑根本性转变，从“金融属性”回归“居住属性”。
《建议》强调房地产应回归其基本居住功能，行业发展需从追求金融杠杆和规模增长，转向注重产品质量、居住体验和长效运营。提供安全、舒适、绿色、智能的“好房子”成为核心价值导向，行业将逐渐去金融化。企业需调整发展理念，摒弃“高杠杆、高周转、高负债”的惯性思维，以客户真实需求为基础，践行长期主义，将核心资源聚焦于产品力和服务力，以重塑市场信心。
趋势二：市场结构深刻变革，从“单一市场”走向“双轨并行”。
《建议》明确构建“保障轨”和“市场轨”清晰并行、协同发展的住房体系。政府将加大保障性住房供给，满足中低收入人群和新市民的“有房住”需求；市场化住房体系则侧重满足多样化、多层次的改善性需求，提升“住好房”的供给质量。企业需评估自身资源与能力，进行战略选择。侧重保障房业务的企业，需重点培育成本控制、标准化建设及政企协作能力；侧重市场化模式的企业，则应重视产品创新、差异化品牌塑造和服务附加值提升，以精准对接改善型客户需求。
趋势三：产业重心向后端转移，从“开发建设”延伸到“全生命周期管理”。
《建议》指出行业需从大规模增量开发，向存量物业的“全生命周期管理”转型。覆盖房屋数十年使用周期的运营、维护、更新和服务将创造巨大市场空间，“后开发市场”快速兴起，服务范围包括高品质物业服务、定期维保、节能改造、智慧社区服务和适老化更新等。企业需将重心从“开发销售”转向“开发、持有、运营、服务”一体化，在项目规划阶段即考虑长期运营与资产保值，系统性构建资产管理、空间运营和客户服务等后端价值链核心能力。
趋势四：增长模式发生切换，从“增量扩张”过渡到“存量盘活”。
《建议》指出，依靠大规模新建的外延式增量增长已趋于尾声，行业新增长动能来自对现有存量资产的优化提升、功能重构与高效运营。城市有机更新、老旧区域改造、闲置商业业态变更、不良资产价值再发现与重组将成为未来趋势。市场主体需迅速建立适应存量时代的专业能力体系，包括：存量物业资产价值识别能力、空间改造设计能力、资本整合能力以及精细化运营能力。此过程有望培育出一批专业化的资产管理机构。
趋势五：金融支持模式重构，从“信贷驱动”转向“多元资本”。
《建议》提出行业融资模式将向多层面、多元化转变，减少对银行信贷和预售资金的依赖。在保障性住房领域，将通过专项贷款、财政补助等方式加大政策性金融支持。在市场化领域，将以REITs、私募股权等直接融资工具促进投、融、管、退的良性循环，拓宽资金来源。企业需主动适应金融环境变革，加强合规经营和资产管理，根据自身特点选择适配的融资工具，并将商业模式融入资本市场，健全公司治理，提升信息披露质量，以增强抗风险能力。
“十五五”时期，房地产行业将逐步由重经济功能向兼顾社会功能转变，由短期波动向长周期稳定运行转变。行业发展的目标是打造具有中国特色的住房新体制，服务于共同富裕、国家安全和高质量发展，使房地产更好地嵌入实体经济发展与民生保障体系之中。
（本文分析观点来自安永：汤哲辉、刘倩、张松）
发布时间
2025-12-16 14:59:07
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