摘要
2025年11月，中国房地产市场延续分化态势。国家统计局数据显示，70个大中城市中，二手房价格无一上涨，一线城市环比跌幅扩大至1.1%，市场呈现“以价换量”特征，主要受高库存压力影响，头部平台贝壳挂牌量已达650万套。相比之下，新房市场在核心城市改善型需求支撑下显现局部企稳迹象，当月有8个城市新房价格环比上涨，上海144平方米以上大户型价格同比涨幅达6.7%。同时，全国商品房待售面积已连续9个月下降，政策层面明确“控增量、去库存”方向，市场整体处于筑底阶段。
线索
当前房地产市场的核心线索在于“分化”与“去库存”。风险方面，二手房市场因挂牌量激增（如贝壳平台650万套）和去化周期延长（平均近95天），价格下行压力巨大，尤其是非核心城市及非优质资产，投资者面临资产缩水风险。机会则蕴藏在结构性亮点中：第一，核心城市（如上海、杭州）的改善型新房需求坚挺，大户型产品价格和热度双升，显示出抗跌性和保值潜力，是资产配置的避风港。第二，政策驱动的“以旧换新”和政府收购存量房作保障性住房，为激活市场流通、缓解开发商库存压力提供了明确路径，相关参与方及优质项目有望受益。总体而言，投资策略应从“博反弹”转向“抓结构”，规避普跌风险，聚焦政策支持下的核心城市优质改善型标的。
正文
2025年12月15日，国家统计局发布11月份全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况及相关行业数据，揭示了当前房地产市场的整体运行态势。
房价总体走势与市场分化
11月份，70城新建商品住宅销售价格环比总体下降0.4%，降幅比上月收窄0.1个百分点。其中，一线城市环比下降0.4%，北京、广州和深圳分别下降0.5%、0.5%和0.9%，上海上涨0.1%；二线城市环比下降0.3%；三线城市环比下降0.4%。当月，新房价格环比上涨的城市数量为8个，较上月增加，下跌城市为59个。
二手房市场价格调整更为深入。70城二手住宅销售价格环比下降0.7%，与上月持平，70个城市价格无一上涨。一线城市二手住宅销售价格环比下降1.1%，降幅扩大0.2个百分点，为2024年10月以来最大跌幅。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降1.3%、0.8%、1.2%和1.0%。二、三线城市环比均下降0.6%。
市场分化特征显著。在新房市场，上海、合肥、杭州等核心城市实现同比或环比正增长。上海新建商品住宅销售价格同比涨幅达5.1%，居70城之首。其144平方米以上大户型新房价格同比涨幅达6.7%，而90平方米及以下户型同比涨幅为3.8%，反映出改善型需求为主导的结构特征。安居客线上数据显示，上海11月120-180平方米户型找房热度占比环比持续提升。
供需关系与库存状况
二手房价格承压的主要原因是供需逆转。国内头部房产经纪平台贝壳集团副董事长徐万刚透露，该平台二手房挂牌量已达650万套，较四年前增长60%。安居客数据显示，其平台11月上百城二手房挂牌量增至267.8万套，同比增加7.8%，其中核心二线城市挂牌量增幅最高，达10.13%。二手房平均挂牌时长增至94.72天，去化压力加大。
尽管市场面临调整，但商品房待售面积呈现积极变化。截至11月末，全国商品房待售面积为75306万平方米，比10月末减少301万平方米，已连续9个月下降。其中，住宅待售面积减少284万平方米。
行业整体运行数据
2025年1—11月份，全国房地产市场多项指标仍处于深度调整中。
– 全国房地产开发投资78591亿元，同比下降15.9%；其中，住宅投资60400亿元，下降15.0%。
– 房屋施工面积656100万平方米，同比下降9.6%；其中，住宅施工面积457600万平方米，下降10.0%。
– 房屋新开工面积53457万平方米，下降20.5%；其中，住宅新开工面积39000万平方米，下降19.9%。
– 新建商品房销售面积78702万平方米，同比下降7.8%；其中，住宅销售面积下降8.1%。
– 新建商品房销售额75130亿元，下降11.1%；其中，住宅销售额下降11.2%。
政策导向与市场展望
近期召开的中央经济工作会议明确提出“着力稳定房地产市场”，路径上强调“因城施策控增量、去库存、优供给”。
业内专家对此进行了解读。广发证券房地产行业首席分析师郭镇称，新房和二手房的市场总量在12亿至13亿平方米区间形成了底部支撑。58安居客研究院院长张波认为，未来在政策托底下，核心城市刚需会率先释放，市场有望呈现二手房量价企稳，新房核心区域改善需求逐步企稳的趋势。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，政策重点可能集中于通过控制新增供应、鼓励收购存量房用于保障性住房等方式来化解库存压力。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，控制增量是缓解库存压力，实现止跌回稳的必经之路。待售面积的减少意味着新房供求关系改善，这一变化最终会传导至二手房市场。
地方层面已开始探索激活市场的举措。例如，深圳南山区于12月14日启动“以旧换新”专项活动，活动首日有超400批业主报名参与，超230套“旧房”通过审核在出售中。
根据58安居客研究院12月在线问卷，2026年明确计划买房的用户占比达34.61%，较年中调研提升11.63个百分点；持币观望用户占比降至33.56%，市场观望情绪有所缓解。
发布时间
2025-12-14 10:29
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