摘要
通过一个计算案例，分析了购房者在房价下跌后断供的财务影响。假设一套143万元的房产，首付43万元，贷款100万元，5年后购房者断供。此时已还款36.4万元（含18万本金和18.4万利息）。若房产以最高价4折（57.2万元）法拍，银行可收回93.6万元；若以5折（71.5万元）法拍，银行则可收回107.9万元，已实现盈利。该计算表明，在房价大幅下跌时，银行通过首付和前期利息支付获得了较高的风险缓冲，而购房者则面临资产资不抵债、需继续偿还剩余债务的困境。
线索
该分析揭示了银行在房地产下行周期中的潜在投资价值与风险。从机会角度看，银行股可能表现出较强的防御性。其核心逻辑在于，房贷业务的设计（高首付、前期高息还款）为银行提供了厚实的“安全垫”，使其在抵押物价值大幅缩水时仍能大概率保全本金，甚至盈利。这意味着银行资产质量受房价下跌的冲击可能小于市场普遍预期。从风险角度看，该现象凸显了房地产市场的结构性风险对居民部门的巨大压力。缺乏个人破产制度使得风险完全由购房者承担，这可能抑制消费、引发社会信用问题，并最终反作用于宏观经济。对于投资者而言，这意味着应谨慎对待高杠杆的房地产相关资产，同时可将银行股作为在经济不确定性中的避险选择之一，但需警惕系统性风险爆发的极端情况。
正文
通过一个计算案例，可以分析购房者在房价下跌后断供的财务影响。
假设一套房产在2021年市场高点时以143万元购入，首付比例为30%，即43万元，贷款金额为100万元，贷款期限为20年。参考2021年约5.2%和2025年约3.07%的房贷利率，取一个4%的算术平均值进行计算。
采用等额本息还款方式，在还款5年后，购房者共计向银行还款36.4万元。这笔还款中，本金部分为18万元，利息部分为18.4万元。
假设在2026年，购房者停止偿还贷款，银行对该房产进行法拍。设定两种法拍价格情景：
1. 法拍价格为购入价的4折，即57.2万元。将法拍所得与购房者5年间已还款的36.4万元相加，银行合计可收回93.6万元。
2. 法拍价格为购入价的5折，即71.5万元。将法拍所得与已还款的36.4万元相加，银行合计可收回107.9万元。在不计算各项运营费用的前提下，银行已收回全部100万元本金并实现盈利。
从购房者的角度看，5年间仅偿还了18万元本金，支付的18.4万元利息成为沉没成本。在4折法拍的情景下，房产拍卖所得加上已偿还的本金（57.2万 + 18万 = 75.2万）仍不足以覆盖100万元的贷款本金，购房者理论上仍欠银行约25万元。这种情况解释了为何部分购房者在出售房产时，即使已支付首付，仍可能需要额外向银行支付资金以结清贷款。
从银行的角度看，对于还款超过五年的客户，后续还款主要构成其利润。这种风险结构也被认为是银行在处置抵押房产时，能够以较低价格出售的原因之一。例如，一套143万元的房产，若市场价腰斩至71万元，银行在此基础再打8折出售，价格为56.8万元，约为原价的4折。对于银行而言，其借出的本金是100万元，56.8万元的回收价相当于本金的对折，再加上前期已收回的本金和利息，整体损失有限。
文章提出了关于个人破产制度的讨论。在现行法律框架下，个人贷款承担无限责任，抵押物处置后不足以清偿的部分，债务人仍需继续偿还。文章进一步引申，认为国内缺乏个人破产法，使得放贷机构风险较低，这可能是一些互联网企业涉足信贷业务的原因之一。
发布时间
2025-12-14 22:24:06
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