摘要
2025年11月，全球酒店市场表现分化，中东地区因赛事推动业绩强劲，卡塔尔平均房价与RevPAR创多年新高。亚太市场方面，新加坡与澳大利亚表现活跃，东南亚成为国际集团扩张重点。中国酒店市场进入年末调整期，人事变动频繁，涉及8家集团；收并购与资产交易活跃，君亭酒店收购子公司股权，82家酒店资产处于出售阶段，其中三亚丽思卡尔顿酒店挂牌22.65亿元，引发对资产证券化的关注。当月新开业酒店236家，新签约105家，中端及经济型酒店开业数量占比较高。行业趋势上，奢华酒店聚焦度假产品重塑，国际高端酒店升级会员体系，国内高端酒店向产业园区扩张，智慧酒店成为中端市场竞争新焦点。
线索
投资机会与风险并存。一方面，国家发改委将四星级及以上酒店纳入公募REITs底层资产，为酒店资产证券化打开通道，为持有优质酒店资产的地产商提供了盘活存量的新路径，是重大利好。产业园区酒店和智慧酒店等细分赛道兴起，满足特定市场需求，具备增长潜力。另一方面，高端酒店资产大规模挂牌出售，部分资产流拍或大幅降价，反映出市场估值与流动性风险，投资者需谨慎评估资产真实价值。中端及经济型酒店市场同质化竞争加剧，对运营效率和成本控制提出更高要求，投资回报面临压力。同时，酒店机器人等技术应用虽热，但价格战已现，技术投资的回报周期与实际效益需审慎考量。
正文
全球市场动态
11月，中东地区成为全球酒店业热点市场。卡塔尔平均房价和每间可售房收入（RevPAR）同比增长19.6%和20.3%，入住率达83.9%，均为2013年以来（除世界杯年份外）的最高水平。多哈电影节和一级方程式大奖赛期间，当地市场入住率和房价达到峰值。
沙特阿拉伯方面，万豪国际集团签署了麦加万怡酒店管理协议，使其在沙特运营及筹建酒店总数突破100家。该酒店拥有1100间客房，计划于2030年开业。
亚太市场动态
新加坡市场迎来新项目，两家老牌酒店换牌。伟合控股与Aravest基金收购新加坡美丽华酒店，计划改造为希尔顿逸林酒店。星狮酒店集团旗下的新加坡洲际酒店将换牌为万豪旗下的豪华精选品牌。
希尔顿集团宣布在东南亚扩展奢华及生活方式品牌，在六个国家签署17家新酒店项目，新增近4000间客房。项目分布在马来西亚、新加坡、泰国、印度尼西亚、越南和菲律宾。其中，越南河内将迎来华尔道夫酒店，马来西亚吉隆坡计划开设华尔道夫和康莱德酒店，巴厘岛华尔道夫酒店项目也已签约。新加坡将于2026年迎来NoMad品牌酒店。
澳大利亚墨尔本因多项赛事推动，当地平均房价（ADR）和RevPAR创下历史新高，RevPAR同比增长8.6%，入住率达82.6%。墨尔本杯赛马嘉年华和绿洲乐队演唱会期间，RevPAR首次突破300澳元。即将举行的Lady Gaga演唱会和澳网比赛已使酒店预订量远超去年同期。
酒店集团人事变动
11月，共有8家酒店集团出现重要人事变动。
国际企业方面：
* 洲际酒店集团任命柳香玉、管坤、原松涛为大中华区运营副总裁，自2026年1月1日起生效，旨在强化区域管理。
* 凯宾斯基酒店集团任命保罗·朗格兰为新设立的首席运营及资产管理官，并任命曼尼什·南比亚为中东、非洲及亚太区运营高级副总裁。秦波被任命为大中华及蒙古地区执行总经理。
* 温德姆酒店集团首席财务官兼战略负责人米歇尔·艾伦将离职，库尔特·阿尔伯特被任命为临时首席财务官。
* 万豪度假环球任命Matthew E. Avril为临时总裁兼首席执行官。
* 泛太平洋酒店集团任命Celine Du为首席商务及营销官。
本土企业方面：
* 元开酒店集团任命曾杨枝为首席运营总监。
* 锦江国际集团调整领导班子，张晓强任党委书记并提名任董事长，赵奇不再担任相关职务。
* 北京首旅酒店集团副总经理张淑娟因个人原因于11月30日离任。
酒店集团收并购情况
11月，酒店集团收并购活动活跃。
君亭酒店审议通过议案，决定以7980万元收购浙江君澜酒店管理有限公司21%的股权，交易完成后将持有君澜管理100%股权，以整合“君澜”品牌体系。
citizenM酒店的母公司完成与万豪国际集团的整合后，正式更名为“Another Star”。所有citizenM酒店已与万豪旅享家系统整合。Another Star将继续推行自己的付费会员计划mycitizenM+，会员可同步获得万豪旅享家金卡会籍。
酒店资产交易动态
11月，共有82家酒店资产处于出售、拍卖及流拍阶段，环比大幅增长。其中，拍卖价格在亿元以上的酒店有22家，当月有5家酒店成交。
重点交易项目包括：
* 泉州富力万达文华酒店以3.31亿元成交，买家为延趣网络科技。
* 郑州富力万达文华酒店以3.28亿元底价成交。
* 中国金茂挂牌出售三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店，挂牌价22.65亿元。
* 广州康莱德酒店挂牌出售，挂牌价16亿元。
* 北京励骏酒店标价30亿元公开出售。
* 北京三里屯CHAO酒店拍卖，起拍价约11.77亿元。
* 南京溧水开元名都大酒店进行第二次司法拍卖，起拍价2.75亿元，较评估价降幅超30%。
中国酒店市场开业与签约情况
11月，新开业酒店236家，与上月基本持平。
* 高端酒店（奢华、国际高端、国内高端）共开业29家，其中国际品牌20家，本土品牌9家。
* 中端酒店（中高端、中端）共开业157家，本土品牌133家，国际品牌24家。
* 经济型酒店共开业49家，环比小幅增长。
11月，共有105家酒店达成签约，环比显著增长。
* 奢华及高端酒店板块，洲际酒店集团签约泉州金普顿海景酒店等项目，温德姆集团签约多个项目，君澜度假酒店签约5家。
* 中高端酒店板块，温德姆旗下戴斯品牌签约9家，希尔顿惠庭签约6家，雅里数科旗下多个品牌签约活跃。
* 经济型酒店板块，贝壳酒店签约7家。
截至第三季度末，中国酒店建造市场拟建项目总数为3695个，涉及656,873间客房。在建项目2728个，涉及478,859间客房。中高端和高端连锁品牌项目占在建项目和客房总数的62%。
酒店品牌榜单分析
奢华酒店
市场分析：度假产品理念进入重塑期。复星旅文发布三大核心产品线，强调“无界”理念。四季酒店宣布在浙江莫干山开设首家度假酒店。奢华旅客对度假体验要求更高，推动“度假+”时代到来。
指数分析：综合平均得分461.33。搜索指数回升，热点集中在开业签约和酒店拍卖。点评指数下降，差评集中于收费不合理、服务冷漠等问题。媒体指数小幅下跌，营销主题为圣诞和跨年活动。投资人指数小幅下跌。
国际高端酒店
市场分析：酒店会员体系迎来升级潮。希尔顿集团宣布“希尔顿荣誉客会”将从2026年1月起全面升级，降低会员升级和保级难度。中旅酒店与雅阁酒店实现会员互通。
指数分析：综合平均得分416.08。搜索指数稳定，凯宾斯基、希尔顿等品牌热度高。点评指数上升，差评集中于设施老旧、服务态度差。媒体指数稳定。投资人指数小幅提升。
国内高端酒店
市场分析：产业园酒店市场成为新关注点。华住集团旗下美仑、桔子等品牌在多个产业园区开业。集团选址逻辑转移，旨在对接园区企业多元需求，挖掘非住宿消费机遇。
指数分析：综合平均得分386.49。搜索指数平稳，君澜度假、万达文华等品牌因拍卖和开业事件受关注。点评指数稳定，好评与差评比为2:1。媒体指数稳定。投资人指数回落。
中高端酒店
市场分析：中小酒店管理公司面临发展压力与机遇。湖南亚米酒店管理股份有限公司从新三板退市。同时，丽呈集团与北京富士丽雅、灰鲸酒店集团达成战略合作，通过平台化模式帮助中小酒管突破发展局限。
指数分析：综合平均得分398.98。搜索指数稳定，福朋喜来登、万豪万枫等品牌热度高。点评指数下滑，好评与差评比接近1:1。媒体指数稳定。投资人指数稳定，国际品牌提速显著。
中端酒店
市场分析：智慧酒店成为竞争新焦点。亚朵集团与普渡机器人合作引入楼宇配送机器人。首旅如家引入煮面机器人提升餐饮效率。万豪国际与阿里巴巴达成AI合作，计划在飞猪旗舰店启用AI智能体。尚美数智与腾讯云升级AI合作。酒店机器人价格战已现，需探索更多元应用场景。
指数分析：综合平均得分399.9。搜索指数小幅下跌。点评指数下跌。媒体指数和新媒体指数保持高位。投资人指数浮动不大。
经济型酒店
市场分析：新产品进入市场。尚美数智发布全新“尚客优7酒店”产品，定位年轻客群，推出CLUB社交大堂、剧院级观影房等特色房型。经济型酒店投资市场正在升温，头部品牌效应将更明显。
指数分析：综合平均得分387.79。搜索指数下滑。点评指数小幅下降。媒体指数稳定。投资人指数保持稳定。
地产酒店
市场分析：中国酒店资产证券化迈入关键期。中国金茂挂牌出售三亚丽思卡尔顿酒店，目的为发行REITs。国家发改委新规明确“四星级及以上酒店”可纳入基础设施REITs底层资产，为盘活存量酒店资产提供新路径。
指数分析：综合平均得分436.79。搜索指数小幅回升，金茂、万达等品牌因资产交易受关注。点评指数下跌。媒体指数稳定。投资人指数呈观望态度。
发布时间
2025年12月16日 10:30
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