摘要
恒隆地产以20年营运租赁形式签约上海南京西路1038号项目（原梅龙镇广场），此举将为其在南京西路的总建筑面积增加约9.6万平方米，扩大44%。恒隆将投入不低于5亿元用于项目改造，将其升级为涵盖零售、酒店及办公的综合商业地标，目标客群为追求体验的新一代消费者。该签约是恒隆地产“恒隆V.3”轻资产扩张战略的一部分，该战略亦在杭州和无锡落地，旨在通过租赁方式在现有项目周边扩张，以实现投资回报最大化。
线索
此次扩张是恒隆地产从重资产开发向轻资产运营转型的关键一步，即“恒隆V.3”战略。其投资机会在于，恒隆可凭借其高端商业运营能力，以较低的前期资本投入盘活存量资产，扩大在核心商圈的市场份额和规模效应，从而提升整体资产回报率。然而，风险同样显著：当前国内商办市场面临供应过剩、消费复苏分化的压力，出租率普遍承压。恒隆自身内地物业租赁收入已现下滑。在此背景下，其通过租赁模式获取的新项目能否成功改造、吸引足够租户与客流，并最终实现预期的投资回报，存在较大的不确定性。
正文
上海南京西路商圈的“梅泰恒”（梅龙镇广场、中信泰富广场、恒隆广场）格局正发生变化。随着梅龙镇广场于2024年闭店，恒隆地产接手运营，商圈格局或将向“恒泰恒”演变。
2025年12月12日，恒隆地产与上海九百（集团）有限公司正式签约，获得南京西路1038号商业项目20年的营运租赁权。该项目前身为梅龙镇广场，是上海首个引入“购物中心”概念的商业项目。
根据协议，该项目将为恒隆地产在南京西路的总建筑面积增加约96,000平方米，使其在该区域的总楼面面积扩大约44%，至约312,335平方米。项目产权归九百集团所有，用地面积11,671.4平方米，总建筑面积约125,219平方米，包括地下三层和地上三十三层。项目预计于2025年开始更新改造，工期三年，总投资额22亿元人民币，其中恒隆地产将投入不低于5亿元用于酒店、商场及办公区域的装修。
改造后的项目将定位为一个综合商业地标，包含零售、酒店及办公空间，目标客群为追求高品质体验空间的新一代消费者，致力于打造社交枢纽。项目毗邻的美琪大戏院，其前身为1920年代的大华饭店，此次改造引入酒店业态，旨在重现周边历史风貌。恒隆地产表示，该项目不会复制另一个重奢的恒隆广场，而是打造更年轻化的高端消费和生活场景。
此次签约是恒隆地产“恒隆V.3”轻资产扩张战略的延续。该战略侧重于在现有项目所在地，以高资本效益的方式通过租赁或再投资扩大业务规模。
在此之前，恒隆地产已签约两个类似项目。2025年7月，恒隆地产与百大集团签署协议，以20年租期、年租金1.5亿元的价格，自2028年4月起运营杭州百货大楼南、北楼物业。此举将使杭州恒隆广场的零售面积增加40%。12月9日，恒隆地产又与无锡市梁溪城市发展集团有限公司合作，获得无锡市中心一个地标性商业项目（前身为无锡新世界百货）的长期经营权，将为无锡恒隆广场新增约4.7万平方米的商业空间，使其总零售面积扩大38%。
恒隆地产行政总裁卢韦柏表示，“恒隆V.3”策略标志着公司迈向下一阶段增长。他此前曾指出，中国城市商业体量已趋饱和，依托城市空白点的粗放式增长模式已经结束，现在需要通过提升现有资产价值来实现回报最大化。
然而，恒隆地产的扩张面临市场挑战。2025年上半年，其内地物业租赁收入为31.99亿港元，同比下滑2%；营业利润为21.76亿港元，同比下滑2%。当前国内商办市场供需格局持续调整，核心城市优质商业载体供应持续放量，叠加消费复苏节奏分化，市场整体出租率承压。在此环境下，恒隆地产“V.3”战略下拓展项目的投资回报可持续性，仍需市场检验。
发布时间
2025-12-14 21:52:05
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