摘要
2025年下半年，阿里巴巴与蚂蚁集团斥资72亿港元购入铜锣湾港岛壹号中心13层写字楼，京东以35亿港元购入中环中国建设银行大厦半数权益，两笔交易总额超百亿港元。此举发生在香港写字楼价格较2019年高峰普遍下跌超过25%的背景下，市场被视为处于底部。同时，香港资本市场复苏，预计2025年IPO集资额达2721亿港元，叠加美元降息周期带来的融资成本下降，共同推动了核心区写字楼净吸纳量创下多年新高，吸引了科技巨头等新买家入场。
线索
投资机会在于香港写字楼市场已显现明确的触底信号。核心区资产价格经过深度调整，风险已充分释放，为中长期投资者提供了安全边际。需求端出现结构性利好：由中资企业IPO热潮驱动的金融及专业服务需求，以及科技巨头为全球化布局而进行的战略性购置，正成为新的需求支柱。买家结构从传统的“外资与老钱”向“新钱与科技新贵”转变，为市场注入了新的活力和定价逻辑。主要风险在于短期市场走势仍存在不确定性，复苏可能并非一蹴而就，投资者需关注未来宏观经济波动及地缘政治因素对市场信心的潜在影响。
正文
香港核心区写字楼市场在经历数年下跌后，于2025年下半年迎来重要交易。10月，阿里巴巴集团与蚂蚁科技集团以72亿港元向文华东方国际集团购入铜锣湾告士打道281号港岛壹号中心共13层写字楼。该交易涵盖约30.16万平方英尺的办公空间、屋顶标志使用权及50个停车位，计划用于设立双总部。该物业前身是怡东酒店，所在地段为香港历史上首幅公开拍卖土地。
12月9日，京东控制的投资公司以约35亿港元向香港丽新发展方面购入中环干诺道中三号中国建设银行大厦的半数权益。该大厦前身为香港丽嘉酒店，后重建为27层高的甲级写字楼，总建筑面积约22.9万平方呎，其中18个办公楼层及1个银行大厅租予中国建设银行。大厦毗邻友邦金融中心等地标，内部通道可直达中环地铁站。京东表示此次收购主要为满足自用需求。
阿里巴巴主席蔡崇信表示，此次收购体现了其对香港经济及营商环境的信心。阿里巴巴在香港时代广场的租约至2028年到期，提前置业被市场视为长期看好香港的信号。
这两笔大型交易与香港写字楼市场近年来的低迷形成对比。世邦魏理仕数据显示，2024年香港甲级写字楼大额交易仅成交98宗，为过去20年最少；总交易额410亿港元，为近20年第二低。
市场分析认为，香港写字楼价格已处于底部。相较于2019年市场高峰，核心区域写字楼价格跌幅普遍超过25%，部分项目接近四成。2025年，市场呈现“触底回暖、结构分化”的特征。
租赁市场出现回暖信号。世邦魏理仕统计，2025年第三季度全港甲级写字楼净吸纳量达69.18万平方呎，创2018年第三季度以来最高纪录。中环、港岛东、九龙东、尖沙咀等所有主要商业区的净吸纳量自2015年第二季度以来首次全部录得正值。
租赁市场的活跃与香港资本市场复苏相关。毕马威报告预计，2025年香港IPO集资额达2721亿港元，同比上升210%，位居全球第一。当年已完成17宗“A+H”上市，集资额占全年50%。
宏观环境方面，2025年美元启动降息周期，与美元挂钩的港元利率随之下降，降低了企业融资成本。香港经济在旅游业、消费及金融市场带动下企稳回升。
对于大型中资企业，香港作为全球资产配置目的地的优势凸显。阿里巴巴已集齐证券、保险、银行等金融牌照，核心区写字楼成为其业务载体。京东亦加速布局香港市场，于8月收购本地品牌佳宝超级市场，9月宣布京东MALL香港首店将落户湾仔。
市场买家结构正发生变化。过去香港核心区写字楼买家主要为外资企业和本地地产家族，如今“新钱”和科技新贵已成为重要力量。除阿里、京东外，小红书于6月在香港设立内地以外首个办公室，美资金融公司Jane Street以约18.3亿港元租用中环新海滨项目六层楼面，创下核心区最大单一租赁纪录。
科技企业的入驻预计将吸引产业链聚集，推动写字楼配套设施智能化与绿色化升级。对于2026年市场趋势，第一太平戴维斯预计市场将企稳修复，或出现更多大型交易。世邦魏理仕认为，港股IPO热度及中资企业全球化将推动核心区需求提升。瑞银研报指出，随着2026-2027年写字楼供应量下降，香港中环甲级写字楼市场正接近“见底”。
发布时间
2025-12-14T21:52:05
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