摘要：2025年1至9月，全国公开披露的物业公司主动撤场案例超过120起，同比翻番。与此同时，住宅小区物业费平均收缴率从2018年的83.7%降至2023年的76.2%，而物业换手率则从2021年的1.7%增至2024年的3.3%。这一现象背后，是物业行业因市场竞争加剧、成本攀升及业主欠费等问题导致的经营困境。业主因服务不匹配而拒缴费用、更换物业，但物业撤场后常引发小区管理真空、资产贬值等负面后果，凸显了双方矛盾的复杂性。解决路径在于通过服务标准化与财务透明重建信任。
线索：投资风险方面，物业行业正经历系统性洗牌，激烈的价格战侵蚀利润，依赖地产母公司的企业面临关联风险，而服务品质差、财务不透明的公司将面临高流失率和经营危机。投资机会则在于模式创新者：第一，采用服务标准化与弹性定价（如万物云模式）的企业，能有效解决“质价不符”的核心矛盾；第二，成功拓展高附加值服务（如社区零售、家庭服务）的公司，能开辟新增长曲线；第三，推动财务透明化（如信托代管、酬金制）的物企，能建立信任壁垒，获得市场青睐。行业整合加速，头部品牌企业有望凭借资本和管理优势，收购弱势标的，提升集中度。
正文：
一、矛盾激化与物业撤场现象
业主与物业公司之间的矛盾正在加剧。业主普遍认为物业公司服务与收费不匹配，而物业公司则指出部分业主期望的服务水平与所支付的物业费不符。近期，佛山一小区业委会通过法律途径，成功判决物业公司返还车位出租、电梯广告等收益共计414万元。在广州，某小区物业公司将门禁系统改装为催费工具，向欠费业主播报欠款金额。
由于业主拖欠物业费，许多物业公司选择主动撤离。据中指研究院不完全统计，2025年1月至9月，全国已公开披露的物业公司“主动撤场”案例超过120起，比去年同期增长一倍，其中包括龙湖物业、金科服务、中海物业等品牌企业。
中物智库的调查显示，高达85%的撤离案例是物业公司的主动选择，主要原因有三点：
1. 市场竞争加剧：物业行业从“卖方市场”转为“买方市场”。为留住项目，柳州某小区出现“0物业费”模式，宁波某小区则推出“减重抵物业费”活动。更普遍的做法是价格战，《2024年中国物业行业年度盘点报告》显示，重庆、银川、青岛和武汉的上百个小区物业费出现20%-35%的降幅，部分小区甚至腰斩。
2. 运营成本攀升：中国物业管理协会报告指出，房龄5年以下的小区年均维护成本约占物业费的25-35%；10-15年房龄的小区占比升至45-60%；15年以上房龄的小区占比高达70-100%。因此，物业撤场多发生在无开发商补贴、年久失修的老旧或次新小区。
3. 物业费收缴率下降：杭州某小区3800多户业主中，仅数百户主动缴费，截至2025年10月累计拖欠物业费达1200万元，最终物业因亏损发出《退出告知函》。中国物业管理协会数据显示，全国住宅小区物业费平均收缴率已从2018年的83.7%下降至2023年的76.2%。
二、物业撤场后的影响与业主诉求
物业公司面临经营压力，业主同样存在诸多不满。业主拒缴物业费的原因多样，部分是为占便宜，但更多是认为服务“不值”。例如，深圳湾一号某公寓的数十位业主因物业服务未达购房时承诺的高端标准而拒交每月上万元的物业费。
因对服务不满意，更换物业的小区数量也在增加。2021年至2024年，我国住宅物业的整体换手率从1.7%增加到3.3%，每年约有2万个小区更换物业公司。
物业服务不满意的根源在于：
* 资金不足：价格战导致物业公司压缩成本，部分关联暴雷房企的物业公司服务品质骤降。
* 专业性欠缺：据统计，超过70%的物业服务企业是开发商下属机构，约20%由房管所或后勤单位改制，真正独立的不足10%。部分物业公司定位为“管理者”而非“服务者”。
许多业主希望通过自治管理小区，但结果往往不尽如人意。南京月牙湖花园在物业撤场半年后，房价下跌25%；徐州某小区五年内四次更换物业，成为无人接手的“烫手山芋”。物业撤场后的小区常出现垃圾遍地、门岗无人、消防瘫痪、电梯停运等问题。
中物智库创始人指出，品牌物业撤场后，小区可能面临无人接管而衰败，或由新物业以更低价格和标准接管，最终导致业主资产价值受损。
三、解决路径：重建信任
业主与物业的矛盾核心在于“先有鸡还是先有蛋”的循环：是服务差导致收缴率低，还是收缴率低导致服务差。解决问题的关键在于建立“信任”。
建立信任需从两方面入手：
1. 实现质价相符：
* 服务升级：南京某高端楼盘在物业费上涨15%的同时，通过新增智能安防和健康管家服务提升了业主满意度。
* 服务标准化：万物云推出“弹性定价”模式，列出508项作业清单，业主可自选350项增值服务，按实际服务计费。成都某小区采用“阶梯物业费”模式，基础服务费固定，增值服务按需付费，一年后收缴率从65%提升至92%。
2. 保障财务透明：
* 现状与问题：目前仅23%的小区完全公开物业费收支。电梯广告、停车位等公共区域收益不透明、不分配，是引发矛盾的主要原因。
* 解决方案：一方面需建立有公信力的业主委员会进行监督；另一方面可采用更可靠的财务模式，如委托信托公司管理资金，或采用“酬金制”，即物业公司提取固定比例酬金，其余支出实报实销。实现财务透明后，部分小区甚至能向业主分红或退款，从而减少矛盾。
发布时间：2025-12-12 16:32:34
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