深圳前海地块高溢价成交 反映市场认可

数据：

深圳前海T201-0232地块，土地面积8287.15平方米，规划建筑面积25600平方米，起拍价11.58亿元，最终成交价为21.59亿元，溢价率86.1%，楼面价84180元/平方米。

线索：

本次土地拍卖展示了开发商对深圳核心区域，尤其是前海地段的强烈需求与市场认可。高溢价成交背后反映了当前房地产市场对小型化、低密度地块的青睐，以及全行业向“精耕细作”转变的趋势。需要注意的是，这种现象也可能导致未来周边土地供应的不足，增加其他区域的投资吸引力。

正文：

深圳的土拍市场在2025年下半年开始升温。7月14日，位于前海桂湾片区的T201-0232地块拍卖，土地面积为8287.15平方米，规划建筑面积为25600平方米，起拍价定为11.58亿元。此地块是近五年来前海片区首次公开出让的纯商品住宅用地，吸引了众多知名房企参与竞拍，包括中铁、保利、中建壹品等，竞争异常激烈。

经过158轮激烈竞价，招商蛇口旗下的深圳市招榕置业最终以21.59亿元的价格成功竞得该地块，溢价率达到86.1%，楼面价为84180元/平方米。这一结果不仅刷新了深圳土拍市场的楼面价纪录，还创下了2024年深圳取消15%溢价上限后新高。

业内分析人士指出，这一高溢价成交反映出市场对前海核心地段的深度认可，以及头部房企在深圳核心区域的战略布局。

T201-0232地块的稀缺性来自于其独特的地理位置，位于前海合作区，靠近多个地铁线路，周边完备的生活配套设施也为其增值提供了基础。出让条件为“价高者得”，且无任何户型限制，使得开发商享有较大的定价空间，是推高价格的原因之一。同时，该地块设定了80米的建筑限高，能开发为低密度的小高层住宅，与周边高层住宅形成差异化的竞争。

市场数据表明，该地块的周边二手房价格在7万元至11万元每平方米之间。根据盈利模型推算，此地块未来的售价保本价预计超过12万元每平方米，若想盈利则需在13万元至14万元每平方米之间，预计新项目将在2026年第一季度入市。

随着市场的变化，开发商对于小型、低总价、高周转项目的偏好日益明显。深圳中原研究中心高级研究员指出，地块供应将倾向核心区域，并逐渐优化，以满足市场对高品质住房的需求。

整体来看，2025年上半年深圳的土拍市场表现为核心区域火热，非核心区域相对平淡。上半年仅成功出让3宗宅地，总成交金额为62.71亿元。进入下半年后，土地供应速度有所提升，未来将有更多“商改住”地块进入市场，预计会吸引更多开发商的关注。

发布时间：

2025年07月16日