数据：
2025年一季度，北京甲级写字楼市场净吸纳量达到3.6万平方米，整体市场去化接近53万平方米。金融街空置率降至11.3%，丽泽空置率降至24%，中关村空置率降至15.3%。市场平均净有效租金243.8元每月每平米，环比下降3.2%，同比降幅16.3%。预计2025年净吸纳量可能不超过20万平方米，新增供应压力最小。
线索：
北京甲级写字楼市场正处于需求侧受限和供给侧减轻压力的“双周期叠加”状态，可能为投资者提供机会，同时由于租户退租和缩租的增加，市场整体净吸纳量面临大幅下降的风险。区域性市场的复苏和租金调整将带来新的投资机会，尤其是在优质资产的配置方面。
正文：
根据最新监测数据，2025年第一季度，北京的甲级写字楼市场净吸纳量达到了3.6万平方米。尽管单季需求未达预期，市场连续七个季度实现了整体去化，总去化量接近53万平方米。金融街、丽泽和中关村是去化的主要区域。
金融街在去年年底的空置率达到13.7%的高点后，本季度回落至11.3%，继续保持北京最低的甲级写字楼空置率。这一去化主要归功于区域内央企金融机构在年初扩展办公需求和自用面积的增加。丽泽商务区在过去五年中，每年去化近16万平方米，本季度净吸纳量超过2万平方米，这主要源于央企新增的办公需求。丽泽的空置率已降至24%，超过亚奥市场的26.4%和接近燕莎市场的23.6%。由于今年丽泽没有新项目入市，年末的空置率可能降至20%。中关村市场，在科技创新的推动下，凭借高新技术企业的强劲需求，连续六个季度空置率回落，本季度降至15.3%。
整体来看，北京甲级写字楼市场呈现出“总量去化、区域性复苏”的特征。尽管净有效租金仍在下降，环比降幅收窄，市场平均净有效租金降至243.8元每月每平米，环比降幅3.2%，同比降幅16.3%。高力国际的研究负责人表示，在主要宏观经济指标未有明显改善的情况下，北京的办公楼市场需求将受到长期制约。当前市场呈现五大趋势：1. 市场需求复苏但不足以扭转行情；2. 需求类型集中，央企新需求是市场稳定因素；3. 企业因降本增效趋向自有物业；4. 净吸纳量呈现区域性和结构性复苏；5. 净有效租金面临深度调整，竞争压力增大。
关注需求侧变化外，租户的退租和缩租在2025年将对市场产生更大影响，预计这将导致净吸纳量下降30%至40%。退租和缩租主要源于企业整合办公空间及搬回自有物业等因素。预计2025年甲级写字楼市场的净吸纳量相较去年将大幅下降，可能不超过20万平方米。
考虑到供应方面，预计2025年将是三年间新增供应压力最小的一年。在新增供应有限的情况下，空置率可能小幅回落，租金下降趋势延续，但下半年可能出现的结构性及区域性机会需关注。高力国际董事总经理表示，北京办公楼市场需要在需求与供应之间找到动态平衡。随着科技创新的推动，企业将更多地从低效资产转移到优质资产，并在这一过程中，市场将经历严峻的出清周期，双周期叠加将加速优质资产的资源配置。
发布时间： 2025-04-02 10:16:49
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