土地市场回暖迹象与财政压力

数据：

今年前两个月，地方政府性基金中的国有土地使用权出让收入4744亿元，同比下降15.7%。预计2025年地方政府性基金预算本级收入增长0.1%。2024年全国土地出让收入为4.87万亿元，连续三年累计下降超44%。

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土地市场的回暖迹象与政策的落实密切相关，一线城市的表现优于其他城市。地方政府积极通过调整土地配置和加大债务来应对财政压力。同时，“土地财政”的转型需求日益迫切，需要长期的产业结构调整和新税基建立。投资者应关注房地产市场稳中向好带来的机会，同时警惕区域间发展的不均衡及政策执行的风险。

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专家指出，“土地财政”的短期转型仍需稳定房地产市场，而长期则需加快产业结构调整，以重塑税基和财政结构。自今年以来，随着稳楼市系列政策的实施，土地市场显示出趋稳迹象，地方政府预计能够实现卖地收入的止跌回稳。

然而，由于房地产市场调整的持续影响，地方卖地收入明显下滑，相关税收也出现减少，土地财政的转型已开始部分显现。地方政府采取了盘活存量资产、提高国资收益和增加借贷等措施以应对这一变化。

据粤开证券首席经济学家罗志恒分析，土地市场有回暖迹象，但呈现区域分化，一线城市的土地出让金增速和溢价率显著高于其他地区，显示出一线城市房地产市场已开始稳回升。整体来看，2025年第一季度全国300城的用地规划建筑面积减少4.5%，但土地出让金却同比上涨19.3%。其中，一线城市的住宅用地出让金增长更是高达57.6%。

地方政府对土地出让收入的预期普遍趋稳。根据《预算报告》，2025年地方政府性基金本级收入预计为57415.31亿元，较去年持平，作为其中主要来源的土地出让收入也有望止跌。这一预期的基础在于政府多项促进措施的实施，部分地方已经通过优化土地供应结构来吸引房企拿地。

不过，自1990年以来，土地出让收入在经历快速增长后，2021年达到了8.7万亿元的历史高点，此后则持续下滑，尤其是2022至2024年，土地出让收入明显下降。尽管减收幅度显著，但专家指出影响未必如表面上看那么大，因为土地出让收入是毛收入，减去相关支出后，地方政府应对财力的影响有所缓解。

为了弥补土地出让收入的减少，中央和地方各级政府已采取积极措施，包括增加转移支付和提升非税收入，以及扩大地方债务规模来应对减收压力。这些措施旨在增强地方政府财力，支持地方经济的稳定发展。

罗志恒建议，针对当前局势，应考虑设立“房地产稳定基金”，来应对市场波动，同时推行税制改革以提高地方自主财力，探索包括数字资产税在内的新税收模式。

发布时间：

2025-03-24 20:01:48