数据：
皇岗村历史超过700年，集体资产市值350亿。改造工程总建筑面积约200万平方米，住宅70万平方米。第一期合同开工时间为2024年11月，竣工时间为2028年8月。水围村整体改造历时多年，部分楼盘单价8.9万/平方米起。皇岗低价楼盘售价238万元，房价曾高达6万元/平方米。
线索：
皇岗村的旧改项目是深圳城中村改造的重要案例，其复杂性和进展缓慢暴露了城市更新的潜在风险，同时也为投资者提供了多样的机会。水围村的旧改作为参照，展示了不同项目之间进展的差异，反映出市场对不同城中村的认知和接受程度。此外，拆迁房和统建房等的价格波动、回迁补偿和租金市场的变化将直接影响投资的决策和回报。
正文：
皇岗村是深圳福田中心区少数仍然存在的城中村之一，历史超过700年，并被誉为“深圳第一村”，其村集体资产市值达到350亿。2025年2月7日，深圳市住建局公示了皇岗村改造一期工程的施工许可，标志着长达十年的改造计划正式启动。该项目的建设规模达到22.51万平方米，位于福民路与皇岗二街交汇处，靠近地铁7号线的皇岗村站。建设单位为深圳市皇岗实业股份有限公司与深圳卓越皇岗旧城改造有限公司，合同开工时间定于2024年11月1日，预计在2028年8月30日完成。
皇岗村的旧改项目始于2008年，当时卓越公司与皇岗村合作，将村内两层高的家具城改造成卓越世纪中心，这是卓越的首个旧改项目。村民们回迁获得的皇岗商务中心总建筑面积约10万平方米，每年收益超过2亿元。这为村集体分红提供了重要来源。2010年开始，整体旧改规划正式上报，规划用地面积50.38万平方米，建设用地31.4万平方米，总建筑面积约200万平方米，其中住宅面积约70万平方米。此外，项目还设计了会展南广场及双塔商业建筑，计划形成福田区最大的综合居住社区。
然而，项目在经过多轮公示后进入了长达十年的停滞期。尽管福田CBD附近高楼不断涌现，但城中村依然保持着其独特的生活气息。2020年10月，皇岗村地铁站附近开始围栏封楼，标志着拆迁工作即将展开。村民获得的租金补偿信息显示，开发商提出的补偿标准足以覆盖搬家成本。
皇岗村旧改项目的进展缓慢也引发了多方讨论，尤其是因初期规划的住宅面积相对较少，后续的二期至四期可能需要面临规划调整。皇岗村与水围村同属同宗同源，在城市更新过程中，两者的形成与发展都存在显著差异。水围村的旧改是相对较早启动的项目之一，其核心开发单位在多年的补偿讨论后，直到2018年才正式动工。
在近期的市场中，皇岗村内房屋的售卖价格显著回落，部分低价楼盘的挂牌价在238万元。与此同时，部分统建房的流动性和拆迁赔偿尚存在不确定性，这使得许多投资者在决策时需谨慎评估风险。尽管皇岗的回迁房可能带来丰厚的投资回报，但市场的不确定性依然为投资者带来了挑战。
综合来看，皇岗村和水围村的城中村命运各有千秋，水围村的改造过程将更为平稳，而皇岗村则由于历史复杂性与市场动荡，变得更加曲折。在未来的城市更新进程中，两者的发展和变化仍将在市场中继续受到关注。
发布时间：
2025-02-17 10:33:41
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