数据：
– 上海办公楼市场2024年新增供应12个，面积79.4万平方米，同比下降28.2%
– 办公楼净吸纳量为47.6万平方米，中央商务区净吸纳量约7.88万平方米
– 租金报价同比下降6.8%，有效租金同比下降8.9%
– 升级型需求占甲级办公楼租赁成交的74%
– 投资市场交易笔数119笔，为历史最高，交易总额625.4亿元，同比下降24.2%
线索：
– 上海的住房和办公市场在租金下行和政策支持下展现出平稳复苏的迹象，未来可能提供更多的投资机会。尤其在升级型需求上升和供应数量减少的背景下，部分租户可能会寻求更高质量的办公空间。同时，随着金融市场的变化和政策的调整，投资转向优质资产可能给投资者带来新的机遇与挑战。
正文：
最近，多家商业地产机构发布了2024年第四季度及全年的报告，显示上海办公楼市场正在经历平稳修复，尽管租金持续承压，但因业主提供的优惠政策拉动了市场上的升级需求，市场主体表现更加多元化。世邦魏理仕的负责人表示，尽管供应增加的压力依然存在，但政策支持预计将为市场复苏提供了动力。上海市政府的会议提出，将实施更为宽松的货币和经济政策，这将对2025年的写字楼市场产生积极影响，这些政策通过降低企业成本、增强市场信心、促进经济活动，直接推动写字楼市场的需求和发展。
从全年数据来看，CBRE世邦魏理仕指出，2024年上海写字楼市场共新增12个项目，面积合计79.4万平方米，同比下降28.2%。在 acreage 方面，主要分布在淮海中路、徐汇滨江、浦东世博等市场。来自仲量联行的数据表明，2024年净吸纳量为47.6万平方米，其中中央商务区净吸纳量提升至7.88万平方米，非中央商务区也达7.07万平方米。甲乙级项目租金价差缩小，吸引各行业租户调整租赁策略。
整体现象为续租比率上升，缩租现象潮增加，导致需求动力不足。在竞争激烈的子市场中，业主采取更灵活的租赁策略以维持市场吸引力。根据报道显示，租金持续下降和业主提供更多优惠政策进一步激发了升级需求。仲量联行的数据表明，2024年甲级办公楼搬迁的交易中，升级型需求占比达到74%。选择升级至2020年及之后竣工项目的租户占76%，然而此类优质项目仅占市场存量的29%。
在不同领域的行业需求中，主要需求集中于金融服务、专业服务、科技互联网和制造业。CBRE的报告指出，金融服务产业以18%的占比为首，其中投资管理、保险和证券行业是租赁活动最活跃的子行业。
在零售市场方面，尽管消费需求趋于保守，但餐饮类需求仍表现坚挺。仲量联行的数据显示，2024年第四季度整体净吸纳量达到近15.7万平方米，全年的净吸纳量为45.1万平方米，相较2023年有所减缓。此外，零售市场租金持续下行，全市购物中心首层租金同比下降0.9%。
2024年，上海的投资市场交易笔数为119笔，创历史新高，总交易额为625.4亿元，同比下降24.2%。年内，投资市场结构发生重组，企业买家占比上升，主要投资优质稳定运营的办公楼及成熟商务区项目。随着境外游客免签政策以及刺激内需的政策放宽，文旅消费需求也增加，吸引了更多投资者关注酒店类资产。
整体来看，未来的投资市场在政策支持及市场需求转向优质资产的背景下，可能呈现出流动性稳定提升的趋势，为投资者提供新的机会。
发布时间：
2025-01-26 08:19:09
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